重庆写字楼新增供应超60万方 优质写字楼仍显稀缺

2014/1/24 9:52:12    来源：86写字楼网

摘要: 据多家地产机构数据统计，2014年重庆写字楼市场继续保持增长趋势，预计今年还将新增60—100万方的供应量，但受前些年供应量不足的影响，重庆优质写字楼还有明显的缺口。

在刚刚过去的2013年，重庆商业地产市场一直持续着快速增长的热度，多家地产机构数据显示，去年重庆写字楼市场新增供应量46万方，同比上涨48%。同时，业内预测，2014年重庆的写字楼市场还将新增60—100万方的供应量。

 

虽然2014年重庆的写字楼市场将继续迎来供应高峰期，但业内表示，随着全球经济缓慢复苏以及国内经济信心的增强，预计企业的扩张以及新进驻企业的需求，都将支撑起重庆的写字楼市场。

 

未来三年将有390万方入市

 

1月17日，世邦魏理仕（CBRE）发布《2013年第四季度及全年重庆房地产市场回顾与展望》报告。着重解析了重庆写字楼市场与商铺市场去年的特点与未来三年的走势。商业项目的共同特点是，新兴区域是供应的主要区域。这些区域的表现将成为未来重庆商业地产走向的重要指标。

 

据世邦魏理仕监测，重庆写字楼大幅供应态势起步于2010年10月，去年创下历史高峰。数据显示，去年重庆写字楼新增供应中，超过36%来自于新兴区域。江北嘴自2013年下半年开始陆续有项目交付使用，全年供应13万平方米，占年度新增供应量的28%。

 

新增供应主要集中在解放碑和江北嘴两大核心商务区，需求多为国内大型企业对办公室空间的升级，以及外资机构在渝新设办公场所。

 

报告预测，新兴商务区仍是未来重庆新增写字楼主要集中地。2014年上半年，重庆将有逾20万平方米的优质写字楼交付使用，且超过80%位于新兴商务区。未来三年，重庆写字楼将新增供应约390万平方米，其中大坪和化龙桥占16%，江北嘴占40%。

 

解放碑、江北嘴仍是市场热点

 

“SFC协信中心、英利国际广场写字楼、重庆环球金融中心、申基金融广场，再加上正在动工的三四个写字楼项目，解放碑的写字楼市场将在2014~2015年迎来一个新的优质写字楼供应潮。”重庆中原地产市场总监孙刚介绍，作为世界500强企业进军西部、入驻重庆的首选地，解放碑区域将随着大量企业的入驻，同步推高租金上涨，显示出它作为未来承载建设长江上游经济中心核心区域的资本价值。

 

而从2003年开始启动的江北嘴CBD，在走过10年之后，也将在2014年开始逐步进入交付使用期。

 

“作为江北嘴的重要配套工程，千厮门大桥将于2014年通车，轻轨6号线今年将跨过嘉陵江驶向它的最远区茶园新区。”力帆置业营销总监樊元树认为，未来两三年的时间，江北嘴将涅槃成不输于上海浦东新区的金融CBD。

 

业内表示，目前处于快速发展阶段的重庆写字楼市场，需求力量持续强劲。虽然解放碑、江北嘴、化龙桥等区域在未来3年有大量优质物业的集中入市，预计市场需要一段较长的时间才能消化大体量的供应，但考虑到重庆城市经济的持续发展势头，相信优质写字楼产品会形成一个供需两旺的市场局面，且租金也会随优质物业入市而呈现上扬的态势。

 

市场分析

优质写字楼仍显稀缺

 

“虽然看起来2014年，重庆写字楼的供应量仍在增加，但受前些年供应量不足的影响，重庆优质写字楼还有明显的缺口。”樊元树表示，随着国民经济的发展，近些年重庆在中国乃至世界的历史地位发生了深刻的变化，世界500强以及大规模国有企业已陆陆续续入驻重庆。

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  “这些重磅企业的到来，对商业物业，尤其是优质办公物业是有大量需求的。可现在他们并没有得到满足，有些甚至还将就在中低端写字楼里办公。”樊元树认为，这也是为何10年前就投入使用的大都会物业，到今天仍然处于供不应求的状态，建面月租高达200元/平方米。

 

数据显示，目前重庆写字楼市场处于一个相对分化的状态，低端物业存量大，中高端物业缺口大——在商务氛围浓厚的解放碑商圈、观音桥商圈，优质写字楼一直处于较稀缺的状态。而在两路口、上清寺、红旗河沟一带，却有大量的老旧写字楼。这些老旧写字楼的空置率较高的同时，租金也比较低，红旗河沟的部分写字楼月租仅30元/平方米。

 

“写字楼市场，作为房地产行业愈加重要的领域之一，其产品开发会越来越强调用户的舒适度。”某研究院院长莫天全表示，从市场来看，那些区域基础条件成熟、公共设施齐全的优质写字楼已经形成一个供不应求的态势。

 

核心区域空置率稳定

 

随着供应量的上升，写字楼的租售数字也在增加。据世邦魏理仕统计，2013年第四季度，全市写字楼累计吸纳量近10万平方米，环比增长63.5%，同比上涨43.5%。

 

但需求的增长仍比不上大量新增供应的冲击。报告称，2013年全年重庆写字楼吸纳量超过24万平方米，同比上涨5%，增速明显放缓。市场规模快速放大，使得供大于求的状况愈发严重，空置率持续攀升。

 

核心区域表现得比较稳定，而在一些新兴区域尤其明显。上述报告称，由于暂时的配套不完善、交通不便等因素，2013年重庆写字楼新兴区域跟核心商务区吸纳表现分化明显，新兴区域空置率同比上涨8.7%，而解放碑商务区空置率仅小幅上涨0.6个百分点。

 

“从投资角度讲，重庆写字楼市场的另一挑战来自于卖家对价格过高的期望。”报告称。去年，写字楼市场平均租金同比上涨率仅为3.0%。

 

2013年前三季度，重庆写字楼平均月租95元/平方米，散售均价却达2万/平方米，照这样计算，投资回报率仅为4.6%左右。

 

第四季度，写字楼租金水平小涨至平均每月96.7元/平方米。不过世邦魏理仕的分析师认为，总体上看，市场竞争表现激烈，业主倾向延长装修期或免租期以吸引客户。

 

该公司华西区董事、总经理胡港文表示，由于上述原因，目前重庆写字楼租金正处于一个转折点上，未来可能呈下行趋势。而要逆转此走势，不是只靠市场就能解决的。

 

商铺市场往新兴商圈扩展渝中江北供应占七成多

 

回顾2013年重庆优质零售商铺市场，共新增五个物业开业面积逾52万平方米，同比上涨38%。2013年非核心商圈（非五大传统商圈）开始发展，新增供应面积多数位于此，年内共有三个非核心商圈的项目，约41.6万平方米的供应投放于市场，占年度总供应量的76%。

 

今年快时尚品牌在非核心商圈呈现积极扩张态势。与此同时，这些新兴区域的零售物业为了提高到访人流，应对日趋激烈的竞争，开始提高餐饮和娱乐业态占比。

 

而近两季度，成熟商圈为避免同质化竞争陆续进行品牌调整，去年第四季度以观音桥商圈的商场品牌调整活动最为活跃。

 

未来六个月内，两个原本预计开业的非核心商圈项目因工期延迟以及招商缓慢的原因将延迟开业；核心商圈预计有一个首次入渝的一线奢侈品牌新项目开业。

 

世邦魏理仕认为，截至2017年，重庆商铺市场仍以非核心商圈的快速扩张为主，新增供应量渝中区占44%，江北占27%，其中大部分来自于化龙桥及江北嘴等新兴区域。

 

纵观去年，商铺市场空置率较去年同比上涨1.4%。市场首层平均租金同比上涨1.8%。

 

胡港文认为，目前重庆商铺市场呈现观望期，预期短期内整体空置率及租金表现均将保持平稳。

 

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