2021年三季度中国写字楼租金研究报告
2021/10/22 13:49:45 来源：86写字楼网
摘要: 2021年三季度，51.3%的商圈写字楼租金环比出现上涨，“北交所”成立、浦东“引领区”新政发布、前海合作区扩容等积极因素利好企业发展，带动部分一线城市商圈写字楼租金上涨。具体来看，在写字楼租金环比上涨的商圈中，上海漕河泾商圈涨幅最大，为1.09%，深圳前海、上海虹桥、北京望京等17个商圈租金环比涨幅在0.5%（含）以上，广州环市东、南京新街口、重庆江北嘴等23个商圈涨幅在0.5%以内。
根据对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2021年三季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.76元/平方米/天，环比微涨0.13%。从不同商圈表现来看，三季度写字楼租金环比上涨的商圈占51.3%，租金环比下跌的商圈占47.5%，1.3%的商圈租金环比持平。
整体来看，尽管受疫情散点爆发、汛情、台风等因素影响，部分区域租赁活动有所减弱，但经济稳定恢复为写字楼市场带来有力支撑，三季度写字楼市场需求继续有序释放，业主方预期改善，写字楼市场整体平稳运行，租金环比微涨0.13%。
写字楼租金指数运行分析
1.租金变动：2021年三季度重点城市主要商圈写字楼租金环比微涨0.13%
根据全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2021年三季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.76元/平方米/天，环比微涨0.13%。近年来，写字楼市场进入新一轮调整期，部分城市新增供应持续增加，但需求动力不足，供大于求态势加剧。2019年三季度起，重点城市主要商圈写字楼平均租金连续六个季度环比下跌，尤其是2020年初新冠肺炎疫情爆发，经济下行严重冲击写字楼市场，2020年二季度写字楼租金环比跌幅达到最大。2020年三季度起，写字楼市场逐渐克服疫情不利影响，市场活跃度逐步恢复，租金环比跌幅连续两个季度收窄，并于2021年一季度企稳。整体来看，2021年前三季度，重点城市主要商圈写字楼平均租金波动较小，市场逐渐回归平稳运行态势。
2.商圈表现：51.3%的样本商圈写字楼租金环比上涨，上海漕河泾、深圳前海等商圈涨幅较大
2021年三季度，51.3%的商圈写字楼租金环比出现上涨，“北交所”成立、浦东“引领区”新政发布、前海合作区扩容等积极因素利好企业发展，带动部分一线城市商圈写字楼租金上涨。TMT、金融、专业服务业企业依旧是写字楼市场的租赁主力，医药及生命科学行业也发展迅速，这几类企业存在扩租或升级办公条件的需求，同时相关商圈租金上涨。具体来看，在写字楼租金环比上涨的商圈中，上海漕河泾商圈涨幅最大，为1.09%，深圳前海、上海虹桥、北京望京等17个商圈租金环比涨幅在0.5%（含）以上，广州环市东、南京新街口、重庆江北嘴等23个商圈涨幅在0.5%以内。
与此同时，47.5%的商圈写字楼租金仍处于下跌阶段，受“双减”政策影响，在前几季度扩张较快的以K12业务为主的在线教育企业退租较多，致使部分租户以此类行业较多的商圈空置压力增加，租金下跌。此外，新兴商圈写字楼新增供应增加，经济活动在城市和商圈间转移等因素带来部分商圈租赁需求降低，租金上涨压力加大。具体来看，在写字楼租金环比下跌的商圈中，南昌红谷滩中心区商圈跌幅最大，为1.30%，成都人民南路商圈、重庆解放碑商圈租金环比跌幅亦在1.0%以上，深圳车公庙、北京丽泽桥、长沙南湖路等18个商圈租金环比跌幅在0.5%-1.0%之间，南京珠江路、成都金融城、上海淮海中路等17个商圈租金环比跌幅在0.5%以内。
3.租金趋势：写字楼需求继续释放，业主方预期增强，三季度租金微幅上涨，四季度供应加速入市，短期空置压力将增加
2021年三季度，国内经济继续恢复，写字楼市场需求继续释放，但部分区域受疫情、汛情影响，需求释放放缓。同时，部分项目受疫情影响未能按计划于三季度入市，部分城市供应放缓，短期内空置压力有所缓解，综合因素带动写字楼租金指数监测的全国15个重点城市写字楼平均租金环比微幅上涨。
总体来看，三季度写字楼租金指数符合年内租金保持平稳的预期。预计四季度，供应迎来小高峰将加剧项目或商圈间的竞争并带来空置压力，但经济持续恢复叠加一系列利好因素将促使写字楼需求继续释放，租金有望保持平稳。
展望未来，国民经济总体保持恢复的态势有望持续，结构调整有望继续稳步推进，写字楼市场的基本面存在有力支撑。随着商业地产的开发投资逐渐放缓，未来写字楼市场供应有望保持稳定，同时企业对于写字楼运营质量、物业配置、绿色低碳水平等要求不断提高，存量运营对于写字楼租金的影响将更加显着。目前写字楼租金水平尚未恢复至疫情前水平，仍有恢复空间，预计四季度写字楼租金指数有望保持平稳，并在明年上半年回归稳定上涨态势。
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