重庆写字楼租赁市场新变化解析
2021/9/7 14:11:14 来源：86写字楼网
摘要: 金融与科技互联网行业同样是重庆甲级办公楼中头部企业的两大主力，“双轮驱动”效应显着。随着头部企业在快速演变的市场环境中迭代升级，上榜的头部企业也在加速迭代。从时间维度分析，与2020年相比，新入榜2021年重庆Top50榜单的企业共7家，上榜的面积门槛也从3,600平方米提升至约4,000平方米，头部企业在渝承租面积不断增加。重庆头部企业的办公楼需求规模亦高于同能级的中西部其他城市，再次凸显其经济发展的稳健动能。
日前，据仲量联行发布的《2021年华西甲级办公楼企业客户Top50报告》显示，近年来除保险、金融等传统头部企业外，科技互联网企业的表现尤为突出，进入华西Top50榜单的企业数高达13家。金融与科技互联网行业“双轮驱动”，已成为西部办公楼市场增量需求的两大支柱。
头部企业在渝办公需求面积持续增加，总部企业及多元产业助推需求规模优势
纵观重庆Top50榜单，字节跳动以逾6万平方米的承租面积问鼎2021年重庆甲级办公楼企业客户Top50榜首，其所在的科技互联网行业的入榜企业共5家，面积总计占比26.0%，单个企业承租面积远超其他行业平均水平。此外，金融行业入榜企业数量位居各行业之首，高达20家，面积占比38.2%。
从产业维度来看，金融与科技互联网行业同样是重庆甲级办公楼中头部企业的两大主力，“双轮驱动”效应显着。随着头部企业在快速演变的市场环境中迭代升级，上榜的头部企业也在加速迭代。从时间维度分析，与2020年相比，新入榜2021年重庆Top50榜单的企业共7家，上榜的面积门槛也从3,600平方米提升至约4,000平方米，头部企业在渝承租面积不断增加。重庆头部企业的办公楼需求规模亦高于同能级的中西部其他城市，再次凸显其经济发展的稳健动能。
仲量联行华西区交易及商业地产部总监邓耀华对此分析到：“重庆Top50企业的需求规模优势主要源于重庆的总部企业及产业结构两大因素。首先，重庆是长江经济带与西部陆海新通道的战略支点，企业区域总部纷纷选址重庆，Top50榜单中区域总部型企业数量高达9家。总部型企业往往员工数量多，承租面积大，具有显着的办公引领效果。其次，重庆Top50企业需求中产业结构符合战略发展方向。重庆作为内陆国际金融中心，不仅传统金融发展稳健，小额贷款等领域的发展 更是重庆金融业区别于中国其他省市的一大优势。”
据悉，在中国互联网公司旗下的小贷公司如蚂蚁金服、小米金融、京东白条等纷纷在渝设立全国总部；同时，大型国有银行旗下金融租赁公司总部如中银租赁等亦选址重庆。金融业对重庆办公需求发挥着显着的首位支撑作用。此外，专注于C端消费的互联网企业，如在线教育，新媒体等在重庆扩张迅速，成长极快，是市场近年来最重要的增量需求来源。腾讯西南总部借智博会东风落户重庆，再次凸显出重庆对于科技互联网头部企业的吸引力。“榜单中5家科技互联网企业平均承租面积接近30,000平方米，远超传统行业规模，市场关注度极高。”邓耀华表示。
针对主力企业的办公选址需求，仲量联行华西区研究部总监朱建辉分享到：“以金融业为例，中国金融对外开放的政策红利逐步释放，传统的金融业发展也从过去粗放式的规模扩张转向更为注重质量、效率与后台服务精细化运营的阶段。在以重庆为代表的中国西部城市，金融机构的办公需求也不再局限于以呼叫中心、客服中心为代表的后台部门，金融行业的职能逐步延伸发展。这必然加速金融企业因布局多业务领域、多职能部门所产生的办公增量需求。”
重庆办公楼市场新变化，增量市场探索成关键
过去几年，重庆历经产业迭代升级与经济快速发展，其办公楼市场亦随之革新，开启新章。本次沙龙中，仲量联行重庆分公司总经理刘洋结合上半年重庆办公楼市场的基本面数据，进而从产业、租户面积、市场空置以及竞争策略四大视角，深度剖析了重庆办公楼市场新貌。
从产业视角来看，受疫情对租户结构的影响，加之对P2P行业的持续整顿，新兴金融等在整体行业中占比逐步降低，租户退租风险亦随之减小；同时，伴随科技互联网及战略新兴产业的发展，重庆甲级办公楼内的租户构成更加多元和优质，有助于市场抵御单一产业下滑带来的系统性风险。
将视角转向租户面积，可以观察到过去5年，重庆甲级办公楼内的租户平均承租面积呈现“两端上翘”的趋势——即面积在200-300平方米以下的中小微企业的活跃度不断攀升，占比由2017年的24.8%增长至如今的35.6%。这得益于重庆过去几年科技互联网初创企业的快速增长；同期，重庆Top50中头部企业客户的需求面积也在持续增长。
从市场空置数据来看，重庆甲级办公楼空置压力正逐步减小。2015年至今，全市甲级办公楼空置率累计下降27.4个百分点，江北嘴更是由曾经的新兴商务区，升级为拉动办公需求增长的核心商务引擎。2021年上半年，江北嘴空置率已经回落至20%以下，随着未来土储开发殆尽，江北嘴有望率先实现由租户市场至业主方市场的蝶变转型。
针对“策略之变”，刘洋总结到：“市场的发展已由最初的硬件竞争，到前几年项目配套及空置率高企背景下的价格战竞争，逐步转向面向增量市场的探索竞争阶段。目前，科技互联网及战略新兴产业，小微企业及超大型企业的办公需求成为市场关注的焦点，这对开放商在空间、配套、运营及服务能力的打造提出了更高要求。从企业真实需求出发的经营性思维理念，加之与产业发展相匹配的竞争策略，方能更好地迎接重庆办公楼市场下一篇章中的机遇与挑战。”
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