2021上半年写字楼租金指数研究报告
2021/7/30 11:03:14 来源：86写字楼网
摘要: 预计年内写字楼需求将逐渐恢复到疫情前的水平。尽管供应小高峰带来的空置压力仍会存在，但市场整体好转和需求加速释放将提升业主方信心，预计年内租金将保持平稳，并有望于2022年上半年回归上行通道。
写字楼租金指数运行分析
根据中房指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2021年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.75元/平方米/天，环比微跌0.10%，较2019年二季度下跌4.57%，整体依旧未恢复至疫情前水平，其中97.5%的商圈租金水平依旧低于疫情前。
从不同商圈表现来看，二季度写字楼租金环比上涨的商圈占45.0%，租金环比下跌的商圈占50.0%，5.0%的商圈租金环比持平。从行业宏观环境来看，进入2021年二季度以来，我国国民经济保持稳定恢复，但受上年同期基数升高影响，部分主要经济指标同比增速有所放缓。
从三大需求来看，出口继续较快增长，投资、消费持续恢复。从服务业运行情况来看，5月，全国服务业生产指数同比增长12.5%，两年平均增长6.6%，两年平均增速较4月加快0.4个百分点。5月，服务业商务活动指数为54.3%，尽管较3-4月有所下降，但已连续15个月高于临界点，运行总体稳定。
整体来看，逐步恢复的外部宏观环境为写字楼市场的平稳运行提供了有力支撑，二季度写字楼市场需求继续有序释放，但由于新增供应加速入市，市场短期空置压力仍较大，租金环比微跌0.1%。
写字楼租金变动情况
2021年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.75元/平方米/天，环比微跌0.10%。
2021年二季度，一线城市样本中58.3%的商圈写字楼租金环比上涨，38.9%的商圈写字楼租金环比下跌，2.8%的商圈写字楼租金环比持平。具体来看，在一线城市36个主要商圈中，上海漕河泾、上海静安寺、深圳地王、北京望京等21个商圈写字楼租金环比上涨；广州体育中心、广州北京路、北京科技园区、上海徐家汇等14个商圈写字楼租金环比下跌；南京西路商圈写字楼租金与上期持平。
二线城市样本中，二季度共有34.1%的样本商圈写字楼租金环比上涨，59.1%的商圈写字楼租金环比下跌，6.8%的商圈写字楼租金与上期持平。在11个二线城市的44个主要商圈中，南昌、苏州样本商圈写字楼租金环比全部下跌，海口样本商圈写字楼租金环比持平或上涨，其它城市样本商圈写字楼租金环比涨跌互现。
租金涨跌幅较大的商圈
2021年二季度，45.0%的商圈写字楼租金环比出现上涨，主要由于随着国民经济稳定恢复，高新技术、金融服务、零售和商贸流通类企业写字楼需求加速释放，同时，在全面提高对外开放水平等政策背景下，外资企业的租赁需求呈现缓步恢复的态势，促进部分此类企业集中的商圈租金回升。具体来看，在写字楼租金环比上涨的商圈中，上海漕河泾商圈涨幅最大，为0.99%；上海静安寺、深圳地王、天津友谊路等11个商圈涨幅亦在0.5%（含）以上；广州琶洲、长沙伍家岭、上海虹桥、北京燕莎等24个商圈涨幅在0.5%以内。
与此同时，50.0%的商圈写字楼租金仍处于下跌阶段，一方面由于部分二线城市高端租赁需求依旧恢复较慢，租金上涨动力不足；另一方面，部分新增供应较多的商圈依旧面临空置压力，租金仍处下行通道。具体来看，在写字楼租金环比下跌的商圈中，青岛五四广场商圈跌幅最大，为1.98%；广州体育中心、广州北京路等7个商圈跌幅亦在1%以上，青岛中央商务区、上海徐家汇等12个商圈跌幅在0.5%-1.0%之间，重庆观音桥、成都大源、南京珠江路等20个商圈跌幅在0.5%以内。
租金运行趋势研判
从市场表现来看，2021年二季度，国内经济继续恢复，出口较快增长，投资、消费稳步恢复，服务业平稳运行，积极因素带动写字楼市场活跃度进一步回升，部分经营表现较好的企业存在升级、扩租或搬迁需求，带动写字楼市场需求加速释放。同时，新增供应入市节奏有所加快，短期供应仍较充足，受此影响，2021年二季度写字楼租金指数监测的全国15个重点城市写字楼平均租金环比微幅下跌。预计下半年，供应迎来小高峰将加剧项目或商圈间的竞争，租金难以出现明显上涨，不同城市、不同商圈之间或将呈现分化态势。
供应趋势，今年以来办公楼竣工面积增长较快，或带动下半年入市项目增加，短期内可能形成供应高峰；但长期来看，由于开发规模较疫情前有所下降，预计未来2-3年15个重点城市办公楼供应或有所下降。从短期来看，2021年1-4月，15个重点城市办公楼竣工面积共计378.2万平方米，同比增长20.6%；其中一线城市同比增长25.5%，二线城市同比增长17.9%。长期来看，2021年1-4月，15个重点城市办公楼新开工面积共计541.8万平方米，同比小幅增长1.9%；两年平均下降25.3%。分城市等级来看，一线城市办公楼新开工面积为229.2万平方米，同比小幅下降3.0%，两年平均下降13.0%；二线代表城市办公楼新开工面积为312.6万平方米，同比小幅增长5.9%，两年平均下降31.6%。
需求趋势，进入二季度后，国内经济稳中向好，生产需求持续增长、新兴动能持续壮大、市场活力稳步提升，这些积极因素均为写字楼市场恢复奠定了重要基础，带动写字楼租赁市场需求稳步增长。从行业表现看，5月服务业业务活动预期指数为62.4%，连续4个月位于62.0%以上高位景气区间，表明服务业企业对行业发展保持乐观。
展望未来，宏观经济持续恢复为写字楼市场恢复奠定良好基础，金融财税、优化营商环境、扩大服务业开放等方面政策出台将保障企业平稳发展，激发企业活力，预计年内写字楼需求将逐渐恢复到疫情前的水平。尽管供应小高峰带来的空置压力仍会存在，但市场整体好转和需求加速释放将提升业主方信心，预计年内租金将保持平稳，并有望于2022年上半年回归上行通道。
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