写字楼投资更适用于规模企业 私人投资者减少

2020/3/18 14:00:24    来源：86写字楼网

摘要: 从目前写字楼市场看，写字楼并非小众投资者首选，更适合企业投资，原因如下： 1.写字楼整体性较强，散买后不便于出租或出售，租售市场吻合度较低。 2.写字楼租售比普遍低于一般商铺，小众投资者短期更愿意投资低楼层商铺，低楼层租金收益和物业增值相对较大。 3.写字楼的终端市场受到宏观经济影响，租户对政策和市场依耐性较高，小众投资者抵抗风险能力较弱

写字楼作为商业地产一大特殊商业群体，以商业办公为导向展开发展，不能用于居住，具备较强的投资性能，大部分写字楼集中在一二线城市中，然而近几年一二线城市写字楼成交量接连受到“打击”！据中国房地产报数据显示，广州、深圳过去三年的写字楼年平均交易额约为221亿元，预计2020年交易金额会下降至约180亿元左右。2019年下半年虽然收到大量新项目的入市推动，空置率却上升至24.6%，一方面原因在于新增供应量加大，另一方面传统的散卖模式在写字楼市场变得异常艰难。写字楼散卖模式受阻，大宗交易成为房企资金回笼手段

深圳写字楼租金连续四个季度下跌，全市租金同比下降11.9%，供应量大幅上升后的写字楼，市场出现业主以价换量来吸引商户的局面，为促进商户进驻，在降阻金、增免租期等营销方式上展开激烈竞争，从长远来看，降低租金应对供大于求的处理方式对房企来说显然不是最好的结果，对此部分企业开始由散卖模式转型到大宗交易。SOHO中国股价暴涨近40%，正是大宗交易的结果！

近日，据知情人士透露，黑石集团正与SOHO中国进行私有化商业谈判，具体交易细节还在商谈中，且不说最终能否谈判成功，从此次大宗交易来看，写字楼的增值效果比散卖更为明显，作为出卖方的SOHO中国虽然利润有所降低，但是风险方面却得到了把控，对此部分朋友也曾表示潘石屹准备“跑路”！

北京望京SOHO为我国最具有代表性的写字楼之一，总建筑面积高达52万平方米，其中办公总面积达36万平方米，是首都一大高层地标，这样精装修的写字楼均价在55000元/平方米左右，市值为198亿元，从投资回报率看，2019年6月份望京SOHO的租金为8元/㎡/天，静态投资回报率周期为17年，然而到8月份，租金下滑至6.31元/㎡/天，环比下跌21%，静态投资回报率周期上升至21年，商业地产的产权为40年，一般回本周期在15年内，显然写字楼投资性能降低，不再受小众投资者欢迎。这也是为何写字楼需要从散卖转型到大宗交易的原因。远洋集团54亿出售北京CBD甲级写字楼

2018年，据新京报报道，远洋集团将位于北京市朝阳区CBD核心区域的一栋写字楼转卖给物业基金，出售款高达54亿元，税前收益约17.95亿元。

再次表面写字楼在过去就存在散卖困难的局面，写字楼的售卖存在一定的返租现象，极少数物业属于业主自营，随着写字楼售价不断提高，租金增幅却低于售卖单价，导致租售比成下降趋势，对一般投资者而言回报周期更长，并且小物业存在出售困难现状，买卖双方需求难以对等，整栋或者整层售卖成为写字楼交易趋势。一波未平，一波又起，写字楼再添“新挑战”

受到疫情影响，企业作为写字楼的服务终端，在公司战略发展决策上受到宏观经济影响，在办公选址方面，会严格限制租金预算，租金、装修投入较大的写字楼逐渐失去更多市场需求。对此也曾出现过“共享办公室”模式，可以说是写字楼的一大突破方向，但是从长远来看，共享办公室以赚“快钱”为主，其物业成本和装修成本都会叠加在最终出租费用中，这对商户来说，无形之中成本同样会加大，有长远战略部署的企业依然愿意长期租赁性价比较高的物业。

另外，疫情对行业影响范围较广，特别是酒店、餐饮、旅游、制造等行业，这类行业同样会波及到写字楼市场，以科研、商务服务、零售批发、信息技术为主的写字楼主力租户影响较小，供应端大于需求端的不平衡现象正成为写字楼“新挑战”，从而使得业主之间的竞争提高，想要提高自身竞争力，需不断提升项目自身条件，例如租赁条款灵活化、服务方面全面化、办公方式多元化等，这样更能让自身写字楼站稳脚跟。写字楼投资更适用于企业

从目前写字楼市场看，写字楼并非小众投资者首选，更适合企业投资，原因如下：

1.写字楼整体性较强，散买后不便于出租或出售，租售市场吻合度较低。

2.写字楼租售比普遍低于一般商铺，小众投资者短期更愿意投资低楼层商铺，低楼层租金收益和物业增值相对较大。

3.写字楼的终端市场受到宏观经济影响，租户对政策和市场依耐性较高，小众投资者抵抗风险能力较弱。总结：企业对写字楼的需求仍然较大，主要以自用和物业增值为主，对租金收益的期望值并不高，这也符合当下写字楼交易市场！