守正•积势•出奇——重庆写字楼销售市场报告

2019/9/4 15:28:10    来源：86写字楼网

摘要: 楼宇经济是近年来中国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态，以办公为主的写字楼是城市产业结构转型和第三产业经济引擎的阴晴表，很多地区以“亿元楼”的数量多寡作为区域价值和经济发展水平的衡量指标之一。

楼宇经济是近年来中国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态，以办公为主的写字楼是城市产业结构转型和第三产业经济引擎的阴晴表，很多地区以“亿元楼”的数量多寡作为区域价值和经济发展水平的衡量指标之一。

重庆商务楼宇经历了集中供应与去化的5年，总供应量和去化量均达到了上千万平（参考重庆市网签备案数据）。与其他核心城市相似，这是一个非常典型的市场时期，过去与未来均不再有如此密集的商办楼宇供应与去化。我们截取了2017-2019年上半年作为研究时间段，并选取了行业较为公认的以办公为主的写字楼楼宇作为研究对象（剔除了大量商住两用的商务公寓/SOHO/LOFT的项目），从写字楼销售与购买的角度出发，尝试探索和分析写字楼销售的市场特点、营销策略、客户需求、未来发展动向以及潜在的机会与挑战。

2017年-2019年，正是韬工场决定专注于写字楼物业销售代理的3年，我们也有幸参与了华润大厦、棕榈泉国际中心、江厦星光汇、金开中心等项目的驻场代理服务，同时也参与多个优质项目的渠道代理服务，与各个写字楼项目市场销售伙伴并肩作战紧密合作，此文亦为公司成立叁周年后写字楼代理业务的总结与展望。

2017-2019年 市场分析

有哪些写字楼在售？去化量为多少？成交价格如何？集中在哪些区域？

成交客户有哪些特点？大宗交易的客户特点和行业属性？

销售较好的写字楼有哪些销售策略？是否有共性？

 

01重庆十大商务成交活跃区

在地理环境的影响下，重庆商办地产以多中心组团式形态呈现。商务办公区也由五大传统商圈发展而来，加上政府主导规划产业升级和结构转型，主城逐步形成了十大商务办公片区。

 

 

 

02十个片区写字楼总供应量约200万平

2017-2019年集中去化的写字楼项目，大部分在2014-2017年入市。故此处供应分析扩大了时间轴。过去6年，纯写字楼项目总供应量约200万平。主要区域为江北嘴、新牌坊、照母山；主要项目有国金中心、金融城、恒大中渝广场、华融现代城、两江春城、信达国际、重庆财富金融中心等。

2014-2017年各区域写字 楼供应量

 

 

并非所有项目入市都分零销售，部分项目选 择 持有运营的看长原则

如中国华融现代广场、重庆国华金融中心、锦嘉国际大厦。

 

03分零销售成交活跃区：江北嘴、

大石化、照母山、金开汽博

作为重庆国家级战略金融核心开发区，江北嘴商务楼宇持续供应入市，成交活跃，领跑全市，总面积超20万平；其次为照母山、大石化、金开汽博区域，各区域成交面积均在15万平以上。典型项目包括：力帆中心、国金中心、保利中心、万科023（万科锦尚）、企业天地、英利国际广场、信达国际、重庆财富金融中心、绿地保税中心、金开中心等。成交价格上，江北嘴、解放碑-朝天门是绝对的市场价格天花板。

2017-2019年各片区写字楼成交总面积和成交均价

 

04核心区均价变化：整体趋稳，

各区域价格有升有降

与住宅产品相比，近3年，全市办公产品成交均价并未出现大幅度上升，每年不到10%的涨幅。各片区成交均价受主力去化项目品质和定价影响较大，有升有降。

重庆写字楼建面单价走势

2017-2019年 各片区写字楼成交价格走势

 

05产品成交结构：高品质 的投资客户

市场逐步形成，客户更多元办公类产品，一般情况下，单价1万/平以下，100平以内的小面积为成交主力。

但单价为1.1-2万/平时，100-200平的办公产品反而更受投资者欢迎；甚至单价达到2万/平以上后，300-500平的办公产品成交套数更多；追求高品质的客户市场逐步形成，客户更多元。

产品成交结构分析

 

06近三年热销项目一览

前十名项目成交面积近60万平，占整个去化量的55%以上，多为大宗成交。

 

07销售策略：放价走量加速资金回笼、

以租促售提升投资者信心

部分项目销售目标和任务较重，为加快资金回笼，采取了放价走量的策略。

已经入市成为现房的项目，也有采用以租促售的方式，提升项目入驻率和投资者信心。

 

08客户分析：房地产建筑业/专业服务

/商贸IT/实业各分秋色一半以上的客户购买办公产品用于企业办公；三分之一的客户购买办公产品是投资与企业办公自用兼而有之；较少的客户购买办公产品因为投资，主要出现在总价低的办公产品市场里。

客户类型分析

散售楼宇中，实际出资购买办公产品的客户背景有房地产/建筑、专业服务商贸零售、IT互联网、实体企业等机构，数量占比趋同，各分秋色。

客户行业分析

 

09写字楼客户的购买能力呈明显的

两极化分布 总价100万以内的写字楼产品，90%的客户以个人名义购买，这些客户中，有40%的客户支付方式为按揭贷款或分期。不排除客户以公司名义难以办理按揭的原因。

总价300万以上的写字楼产品，80%的客户以公司名义购买，而且基本上为一次性付款，较少采用杠杆，客户具备极强的购买力，再次印证了高端客户群体的投资实力。

 

10典型大宗客户：除金融机构，

客户行业属性多样发展

写字楼因其管理纯粹，经营难度和风险低，投资回报有保障，与其他类不动产相比，仍然是大宗交易的投资热点。

金融企业
工商银行	长嘉汇
渤海银行 南粤银行	力帆中心
中国再保险	国金中心
利安保险	绿地保税中心
浙商银行	信达国际

 

实体企业/建筑/房地产
重庆新大正物业	重庆总部城
重庆水务资产	重庆总部城
世纪游轮	国金中心
囍联实业	华润大厦
重庆农资集团	信达国际
怡亚通	重庆财富金融中心
高新区开发投资集团	万科023创意天地

IT/互联网/专业服务/其他
搜房网	力帆中心
OPPO	华润大厦
平安健康（检测）	重庆总部城
律师事务所	重庆财富金融中心

数据来源：购买企业/开发商公开发布的报告、新闻稿、官方网站或微信公众号。

 

未来的机遇和挑战经济趋稳，产业结构仍不断调整，市场供应放缓，写字楼销售将走向何方？

 

01近期重庆促进第三产业政策解读

1.《重庆市人力资源和社会保障局关于印发支持民营经济发展十六条措施的通知》 （渝人社发〔2018〕248号）

（1）加大对民营企业创新创业平台建设支持。民营企业建立创新创业孵化服务平台（返乡创业园区），符合条件的，可享受一次性60万元建设补助，3年内每年最高可获得30万元绩效奖补，成功申报国家创业孵化示范基地的再奖励50万元。凡民营企业专业技术人员参加工程师创新能力培养训练基地培训且考核合格的，纳入急需紧缺人才培训补贴范围。

（2）加大民营企业项目支持和成果转化。降低民营企业申报“重庆市留学人员创新创业支持计划”创业资助门槛，民营企业获得重点项目可连续资助2年。

2.《重庆市人民政府关于加快电子商务产业发展的意见》（渝府发〔2019〕17号）

7月4日，重庆出台了加快电子商务产业发展的意见，发展目标为2022年，全市电子商务交易额突破1.8万亿元，网络零售额突破1500亿元，网络零售额进出比缩小到1.5∶1左右，跨境电子商务交易及结算实现500亿元。大幅提升全市电子商务发展水平，增强产业集聚和市场辐射力，争取将我市打造成为电子商务应用和创新城市，建成中国西部地区电子商务发展高地。

3.《重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市会展业创新提升行动计划（2018—2020年）》（渝府办发〔2019〕36号）

计划指出要培育壮大会展市场主体。通过政策引导等措施鼓励全市会展企业向规模化、集团化发展，以收购、兼并、联合、参股、控股等方式，实现强强联合。打造会展企业集聚区，推动会展产业集群发展。加大对会展企业的扶持力度，提供融资支持，积极落实相关税收政策。加大招商引资力度，引进国内外知名的会展策划、主办、服务企业落户重庆。

 

02在售写字楼存量仍有约100万平

虽然近3年写字楼供应量收紧，但在售写字楼存量仍有约100万平。存量最多是金开汽博、江北嘴、照母山、解放碑-朝天门区域。（注：仅包含开发商公开表示要销售的项目存量）

重庆各区域写字楼存量

 

03土地供应分析

2017年至今，核心片区的土地供应越来越稀缺，共有7宗商业商务用途土地成交信息，总可建体量30-40万平。2017年至今，重庆办公楼施工面积累计增长均为负值（数据来源：重庆统计局），未来商务楼宇供应量收紧是常态。

重庆市土地供应分析表

 

板块	用途	总用 地 （万方）	容积率	可建体 量 （万方）	成交楼面价 （元/m 2 ）	商业商务体量 （m 2 ）	竞得人	成交时间
大竹林	R2R1B2	14	1.1	16	11500	-	香港置地	2017年
新牌坊	R2B2	3	4.3	13	9531	-	象屿	2017年
渝中半岛	R2B2	1	4.5	5	10104	-	合景泰富	2017年
杨家坪商圈	R2B2	1	3.5	4	9961	13400	深圳卓越	2017年
大石坝	R2B2	0.5	4.5	2.35	4702	23535	重庆祺宝汽车	2017年
大石坝	R2B2	6.9	3	20.85	-	83128.8	不详	2018年
杨家坪	R2B2	4	2	8.01	13549	-	荣安	2019年

 

04近期市场：照母山、新牌坊、大石化、

金开汽博成交活跃2019年上半年，照母山、新牌坊、大石化、金开汽博成交非常活跃，成交的项目主要有信达国际、两江春城。解放碑-朝天门因来福士的成交，拉高了片区均价。

2019年上半年各片区写字楼成交总面积和成交价格均值

机遇

数字经济/新兴产业带动企业不动产投资需求

重庆数字经济/新兴产业企业近几年飞速发展，越来越多的企业经营者想通过投资不动产固化公司资产，抵抗经济的不稳定性和通货膨胀，做好资产的保值增值。

 

新兴商务区或将受到更多投资人青睐

新兴商务区主要有金开汽博片区、石桥铺片区。金开汽博片区写字楼供应量较大，全市排名居首，该片区交通便利，多轻轨覆盖，配套完善，与两江新区产业楼宇相映生辉，形成了较为浓厚的新兴商务办公环境；成渝城市群一体化进程将进一步推动渝西片区发展，高新区是重庆向西发展的桥头堡，将是重庆市新的经济增长极和创新驱动新引擎。故，金开汽博和石桥铺片区写字楼会受到更多投资人青睐，值得行业关注。

 

挑战

客服需求变得更多元、对写字楼的理解越来越专业

客户除了对区域需求、价值需求之外，需求不断迭代更新，产品细节要求越来越专业和多元，对写字楼的产品理解不逊于项目开发方和代理服务方，这些细节包括电梯管理、停车位管理、电力配置、物业管理、持有成本、后续服务等等。这些变化，给项目的软硬件水平以及销售团队的专业度提出了更高要求。