淡季活跃 渝写字楼和仓储需求持续增长
2018/4/9 9:07:54 来源：86写字楼网
摘要: 2018年第一季度，重庆写字楼市场在传统淡季受联合办公大面积成交驱动，需求端相对活跃，租金持续下跌，但未来下探空间有限。
2018年 3 月 3 0日 ，重庆— 世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）今日发布《2018年第一季度重庆房地产市场回顾与展望》报告。研究报告显示：
写字楼市场在传统淡季受联合办公大面积成交驱动，需求端相对活跃，租金持续下跌，但未来下探空间有限。
多首进品牌进驻。新零售热备受市场关注，科技创新在现代商业运营的价值被市场普遍认同，并以多重维度呈现。· 商业地标项目升级调整，吸引更
年8201· 物流仓储市场供需两旺，集中供应短期推高市场空置水平，但第三方物流主导的稳定需求提振业主信心，季内租金触底反弹。
租金指平均账面租金；
** 零售物业租金指购物中心首层平均租金；
*** 物流仓储租金指含物管费在内的平均有效租金总额。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2018年第一季度
优质写字楼市场：联合办公助力需求增长
2018年第一季度，重庆优质写字楼新增供应10.8万平方米，位于渝北的重庆国际都会交付。至季末，重庆甲级写字楼存量突破260万平方米。
受传统淡季影响，一季度净吸纳量录得5.1万平方米，但同比涨幅高达159%，显示出需求端升温的走势。究其原因，一方面，联合办公在渝快速扩张，录得大面积成交；另一方面，办公需求自2017年中期开始，走势持续向好。甲级写字楼继续主导需求端，净吸纳量贡献率占比逾七成。重庆甲乙级写字楼的租金差值普遍小于中西部同能级城市，因而甲级写字楼租金性价比优势凸显，带动甲写需求持续活跃。总体而言，新增供应推动市场空置率小幅回升，截至季末全市均值达到40.8%，环比上浮0.3个百分点。
行业方面，专业服务业、金融业与科技新媒体（TMT）分列本季三大需求来源。联合办公在渝布局加速，MFG分别签约企业天地2号楼与WFC即为一例。联合办公需求加速释放推动专业服务业以46.7%的贡献率，跃升为需求首要来源。其次，金融业以18.9%的贡献率成为第二驱动力，其中，以车贷、投资理财为代表的非传统金融业回暖复苏，持续加速相关企业办公需求释放。此外，作为2017年办公市场新增需求亮点，TMT行业在政府的大力培育以及政策的持续引导下，其产业成长持续投射于办公市场，延续自2017年下半年开始的逐步活跃态势。本季，TMT行业以15.8%的贡献率，继续位列全市前三大需求来源。
就整体市场而言，供过于求的核心矛盾依旧存在，市场整体情绪未现根本逆转，租金持续承压。但需指出，长期降租导致写字楼市场的租金需求弹性显著下降，因此，业主方进一步大幅下调租金的意愿降低。统计数据显示，重庆优质写字楼平均租金至季末报81.6元每平方米每月，环比微跌0.5%。
展望2018年，重庆预计将迎来逾60万平方米新增供应。世邦魏理仕预判整体市场压力仍将持续一段时间，空置率大幅回落的可能性较低，但活跃需求有望推动空置率短期回调。未来4-6个季度，市场供需矛盾在持续高企的供应量冲击下，难有根本性缓解。租金仍将下行，但下探空间有限。
世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|办公楼部主管戴晖表示：“在新经济发展支撑下，预计受联合办公、科技类企业带动，2018年重庆写字楼需求将稳中有升。市场发展进入新阶段，业主之间的价格竞争亦将逐步转向品质与服务等多维度的竞争格局。三北区域也将成为未来市场关注的焦点。”
零售物业市场：科技应用改变消费惯性，新零售热引市场关注
第一季度，观音桥商圈迎来全新商场开业—天和里，为市场带来3.3万平方米的新增供应。
需求方面，受季节性因素的影响，整体成交活跃度不及其他季度。重庆零售物业市场伴随数个高端购物中心开业，整体商业氛围在量和质方面均得以提升。地标项目依然备受市场的关注，业态与品牌升级逐步常态化。北城天街继续往中高端及轻奢方向进行调整，新引进Armani?Exchange。万象城首层仍持续录得国际品牌租户进驻，季内Stella McCartney、Maje进驻。江北嘴商圈的IFS引入Ruth’s Chris Steak House重庆首店，引发关注。
科技在零售物业市场的应用已大势所趋，亦备受瞩目。大数据和智能系统的出现加速了品牌商和运营商与消费终端的信息流通，并配合现代物流提升配送效率、增强消费者体验感。新零售在超市业态的动向可见一斑，超级物种在渝扩张即为一例。此外，智能系统的应用有助于提升消费体验、增强顾客黏性。季内，爱琴海购物中心引入的商铺定位查询系统能够更好引导客流动线，提升消费体验。
从统计层面来看，重庆购物中心首层平均租金环比上涨0.1%，报393.3元每月每平方米。空置率环比微跌0.1个百分点，报10.8%。重庆市场仍会是国际品牌关注的西区重点城市之一。预计2018年，市场将迎来48万平方米的新增供应，区域型及社区商业以填补部分近郊、新兴板块的商业空白。未来，科技应用将继续改变商业市场及消费市场格局，大数据及智能系统的应用愈加频繁。
世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|商业部主管江南表示：“经历2017年市场调整及品牌升级后，重庆商业能级不断提升。以江北观音桥区域为代表，全市主要核心与次级板块共同演绎提档升级。同期，新零售与新科技元素逐一面市，与商业地产加速融合，传统零售亦积极响应。如何有效结合市场新动向并积极转型应对，料将成为全新的商业命题。”
仓储物流市场：传统淡季供需两旺
本季，重庆高标准仓储物流市场录得安博两江新区二期、嘉民两江新区一期、维龙沙坪坝一期及嘉民空港西地块一期四个项目交付，新增供应共计23万平方米。维龙沙坪坝项目是铁路物流港首个高标准仓储项目。因新交付项目进驻率暂时较低，全市平均空置率环比上升2.0个百分点，报29.5%。尽管如此，重庆仓储物流市场在淡季仍保持活跃需求，季度净吸纳量高达13万平方米，较上年同期上涨265.4%。行业细分方面，市场仍由第三方物流企业主导，其净吸纳量贡献率超过六成。尽管电商的整体需求占比低于其他中西部城市，但预计在未来，新零售热将带动相关仓储需求增长。统计层面，良好需求走势带动高标准仓储物流市场平均租金环比上涨0.6%，报24.9元每月每平方米。
预计2018年全年，重庆高标准仓储物流市场将迎来近90万平方米的新增供应，全市总存量预计超过250万平方米。集中供应一方面加剧项目和区域之间的资源竞争，另一方面市场成熟度亦将伴随更多高标准项目的建成不断提升。
世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|工业部主管尤鹏伟表示：“一方面，重庆市场面临供应大量释放的压力，尤其非核心区域的项目将面临较大的挑战；另一方面，电商线上平台在消费市场上的竞争必然延伸到线下仓储物流基地布局的资源竞争，电商及相关第三方物流的需求还未大量释放，这是重庆高标准仓储物流市场未来发展的机会点。”
