商业地产出路：错位经营+体验式消费+O2O模式

2014/8/28 17:21:12    来源：搜房网

摘要: 商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)2014年4月的一份报告显示：在其调研覆盖的180个国家中，一半以上的在建购物中心在中国；在建面积最大的10个城市中，中国占8个。而在国家统计局发布的数据显示，截至今年第二季度末，全国商业营业用房施工面积77445万平方米，同比增长18.5%，竣工面积4353万平方米，同比增长7.2%，空置面积10355万平方米，同比增长23.4%。

“靠商业地产救命，出发点是错的”

多个研究机构的监测报告显示，商业地产整体供大于求，存在泡沫是毋庸置疑的现实。

商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)2014年4月的一份报告显示：在其调研覆盖的180个国家中，一半以上的在建购物中心在中国；在建面积最大的10个城市中，中国占8个。

国家统计局发布的数据显示，截至今年第二季度末，全国商业营业用房施工面积77445万平方米，同比增长18.5%，竣工面积4353万平方米，同比增长7.2%，空置面积10355万平方米，同比增长23.4%。

睿意德商业地产季度报告表明，二线城市第二季度的空置率继续走高，达到了14.9%的历史峰值。

据悉，最近几年，在调控政策的作用下，全国几乎所有的开发商都卷入了商业地产开发的热潮，但并不是所有的商业地产项目都能得到市场的认可，从而分得一杯羹。

“商业地产是一个跨界行业，不单纯是建房子那么简单，它需要对金融、零售商、消费者、招商运营、物业管理等领域都有所涉及，需要整合各方面资源，因此对开发商会提出较高的要求。对中小开发商而言，靠进军商业地产救命，我觉得这个出发点就是错的，如果说做住宅是利润多或少的问题，那么做商业地产则是生和死的问题。”作为城市综合体及大型商业地产领域里的全产业链服务商，三益中国的领军者高栋这样说道。

在他看来，商业地产的开发，决不仅是一个节点的开发，而是一个从政府到开发商到消费者都需要专业产业链建设的过程，是一项长期的系统工程，其前期规划、资源整合、功能定位、建设施工、后期运营的复杂度不是住宅所能相比的。

中国商业地产联盟理事长顾云昌认为，目前的商业地产面临着前所未有的压力和危机，行业面临着内忧外患。“内忧”指投资泡沫化下的内部恶性竞争，“外患”指来自外部的电商冲击。

模式不可照搬复制，有效供应是关键

面对商业地产蕴含的巨大利益，众多开发商怦然心动，星级楼宇、城市综合体等商用物业不断产生，同时也面临着巨大的风险。

二三线城市规模中等，商业模式略显简单，相比一线城市，消费者在消费能力、意愿和层次上均略显欠缺。一些具备较强的获取土地能力和建设开发能力的开发商在商业地产领域中，商业概念、资金实力、资源整合、运营能力相对缺乏，因此，面对高层次的大型综合的商业，开发难度较大。

“除了一些‘变现的短期价值’心态明显，一些开发商盲目模仿成功的商业地产模式。”高栋分析说，“比如模仿万达，但很难成功。万达抓住了转型进军商业地产的最好时机；其次万达商业很快形成了标准化开发模式，也便于其快速复制。万达在模式、资源等方面具有追赶者暂时无法超越的‘先发优势’。”

作为商业地产领域的资深专家，河南商业行业协会副会长何宏剑认为，商业地产开发必须有自己独有的模式，专业市场领域的华南城是一个产业集群，提供大量的商流、物流和信息流以及高品质的综合配套，形成了一个华南城大平台之上的良性互补循环，使华南城拥有了以不变应万变的平台化商业模式。

“商业地产的开发会涉及到投资商、开发商、政府、运营商、零售商、消费者六方利益，我们称之为‘六方会谈’。同时定位、设计、招商、运营又是一个整体，四者不能脱节。目前商业地产很多暴露的问题就是“线路”的脱节，例如商业定位与设计脱节、招商运营与设计脱节、商业地产开发各节点时间脱节。”谈及商业地产开发的难度和容易出现的问题，高栋表示。

比如，一些缺乏经验的开发商包括设计公司认为招商是很遥远的问题，但本质上，行业大佬们的招商逻辑是这样的：在概念阶段，基本上大型主力店已经明确，例如影城、百货、冰场、超市等，在报批的前期主力店已经基本确认；第二阶段：在扩初阶段，500平方米以上的次主力店在确认和接洽中，主力店开始签约。第三阶段：在施工图完成之前，所有餐饮业态租户落实意向书，开始签署租赁合同。

在中国商业地产联盟秘书长王永平看来，这样长久之后会导致如华润、凯德置地、万达这样的房地产巨头会越做越大，行业集中度加剧；而一些对市场判断不足，缺乏雄厚资金和商业运营经验的开发商，日子会越来越难过。

“错位经营+体验式消费+020模式”是出路

不少业内人士认为，随着城镇化的快速发展，商业地产的发展空间未来很大。不过摆在大多数二线城市在商业地产投资、建设、运作中的问题是：如何明确自身定位，如何把握商业地产的发展趋势，在同质化竞争中杀出自己的非同质化魄力，变不利为法宝。

如何在商业地产中杀出一条“血路”？国内开发商开始频频与互联网巨头“抱团”，寻求以最容易被受众“接受”互联网为其保驾护航：今年6月，万科与百度正式展开合作；8月，腾讯在入股华南城后，双方共同打造购物平台华盛奥特莱斯微商城也正式启动；而有消息称，阿里巴巴与大悦城的合作，据称是阿里巴巴主动找到线下商城合作，共为大悦城提供了总额约17万元的秒杀红包，并出资、出技术团队在大悦城原有的无线网络基础上增加100兆带宽，完成弱电系统升级和增加WiFi布点。

尽管各大开发商都“不约而同”的选择了与互联网合作，但是各自选择的方式，最终确定得方案也各不相同，不得不说，差异化应是最好的出路，企业必须结合自身独特的资源优势，打造属于自己的商业地产产品，也可以发展体验式的商业地产模式，而移动互联也将是商业地产新契机。

以上信息仅供参考，最终以开发商公布内容为准。

（录入编辑 杨秋月）

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