投资房产 应慎选区域类型

2014/8/11 11:15:03    来源：南方日报

摘要:

■专家

“投资者都是买涨不买跌的，现在大部分人仍然在观望。”合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，“现 在 房贷还没有放松，佛山只是购买前两套房子时 允 许贷款，购买第三套房时必须一次性付清，因此楼价不一定会上涨。”

 

“现在不应该急于投资，等市场变化更加充分的时候才是更好的投资入市时机。”中原地产项目部总经理黄韬也表示，广东楼市正在进行整体的调整，阶段性的价格比较稳定，对于投资欲望比较强烈的群体来说，配套完善的中心区应该是较好的选择，开发商也相对成熟，“像佛山的市中心，就是值得关注的地段。”

上海同策地产咨询研究部总监张宏伟则表示，存量较大、去化周期大于15个月的城市暂时风险较大，不建议投资。而广州、深圳这样的一线城市依然适合投资。两市的存量周期在11到12个月左右，处在合理的区间，压力不是很大。其次，作为一线城市，需求量也较大。

黄韬认为，在区域性问题的选择上，不能贪图便宜的房产，没有升值的空间。而广佛交界的地方流通性较好，换手率也较高。从类型上来说，住宅是一种较好的选择，商铺 的波动性会比较大。

张宏伟表示，就投资住宅来说，小户型比较适合流通和出租。周边的配套齐全、交通比较方便的地段，适合投资。商铺需要关注人流量和商业氛围，地段的选择尤其重要。是否在核心区域或其辐射范围内，值得重视。

“写字楼若处于商务中心或市中心的是比较好的选择，区位优势明显。”张宏伟分析说，一线城市在郊区的写字楼供应量较大，投资需谨慎。现在很多写字楼都做成SOHO、LOFT、酒店公寓等类住宅产品来卖，背后的原因其实是出租生意不好。“短期来讲，投资这类产品可以以居住为目的。若想以出租为目的，还需要观望。”

张宏伟认为，以自住为目的的投资者更应该考虑房产的生活配套，和共同空间如何安排。交通条件也十分重要，教育设施的相关问题同样需要关注。以纯投资为目的的投资者，则应该考虑未来市场的预期升级空间，选择已经落地并进入实质性建设的城市规划。

“许多品牌会进入这些区域，形成集聚开发的效应。”张宏伟说，投资者可以考虑前期进入这些区域，成本较低。还有一类就是相对来说还在成长的板块，比如已经规划了的地铁沿线，随着建设，周边楼盘的价格会不断地上涨。“以深圳福永为例，11号线在福永段的规划，带动了附近地段的新楼盘开发增加。房价不断上涨，目前已很难见到20000元/平方米以下的房源。”

【链接】如何掘金地产股？

█ 股市掘金

楼市限购松绑带来了一批可关注的行情，机构认为，资金的定向宽松、按揭贷款额度支持和利率的下行、房价的小幅下调将帮助行业下半年适应性修复，板块或将迎来中型反弹。而如何才能分门别类把握地产个股的投资方向？

申银万国建议，关注房地产板块的投资者可以考虑遵循“龙头房企+跨界转型+新型成长”的投资组合策略。

█ 龙头房企

万科

万科作为产业龙头公司，被机构评价为业内战略调整最快最彻底的龙头公司。“轻资产、重运营”的小股操盘、合伙人制、团队求变，做“城市配套服务商领跑者”，拓展物流地产新蓝海，引进社区“于服务”等诸多变革力推公司未来几年业绩稳增长。而B转H成功获取国际竞争平台及国际低成本融资也力推公司未来的高增长。

作为产业龙头公司，万科资源充足，2014年业绩将维持平稳增长。2014年，公司未开工资源4495万平方米，货量及资源充足。中投证券预计，2014年万科货量有望达3000亿元，产品90%以上为刚需产品，符合主流需求，亦符合信贷政策导向。中投证券对公司维持2014年销售稳定增长15%（1965亿元）的判断。

保利地产

行业龙头保利地产一向拿地谨慎，但公司优势在于现金储备较多，加上其较强融资能力，公司未来在土地市场选择较多。

今年7月份，公司新增两个项目，分别位于厦门和三亚。公司1—7月新增项目建筑面积642.71万平方米，权益比例为76.86%。1—7月，公司销售金额达到717亿元，土地支出为193.6亿元，占比为26.98%，土地策略仍比较谨慎。

尽管公司7月销售同比下降，但山西证券认为，随着公司8月份以后推盘量增加，公司销售或有回升。

招商地产

从近期销售成绩来看，2014年6月公司销售面积20.73万平方米，同比下降16.48%；销售金额35.74亿元，同比下降34.69%。2014年上半年公司共完成销售面积121.82万平方米，同比下降10.47%；完成销售金额179亿元，同比下降10.35%。

尽管近期销售成绩下降，但机构表示，公司销售面积连续3月同比大幅下降主要是因为一方面受市场低迷影响，另一方面和公司上半年推盘较少有关。三季度开始公司推盘将大幅增加，预计销售将有回升。

█ 成长股

华夏幸福

华夏幸福是地产股中一只表现相当亮眼的股票。2季度，公司各项业务跑赢大市，公司产城模式优势明显。

公司2014年1—6月整体实现销售额242亿元，完成全年500亿元销售目标的48%。在上半年龙头公司销售完成率中，华夏幸福排名前列。海通证券认为，考虑到公司下半年加大推盘和销售推进力度，以及京津翼一体化过程加速，超额完成全年500亿元销售目标属大概率事件。

此外，公司成长潜力也相当可观——2014年上半年，公司新拓展4个产业新城项目，目前已在环首都经济圈核心位置落子布局。一旦未来政策成熟，公司将进入新一轮快速发展期。

世联行

世联行的优势在于其在房地产市场代销领域把握先机。随着行业竞争加剧，房地产开发商自产自销的模式将很难再适应市场发展的需要。房地产开发与销售的分离，是房地产市场走向成熟的标志之一。我国房地产市场整体代销率较低，代理机构业务发展空间较大。

海通证券表示，由于房地产服务行业具有巨大的发展前景；另一方面，公司引入互联网电商行业领先的战略合作伙伴以及公司大数据平台的建立，都将加快公司的互联网创新步伐，提升公司的发展潜力。

以上信息仅供参考，最终以开发商公布内容为准。

(录入编辑 杨秋月）

 

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