机构：重庆写字楼第二季度整体空置率仍居较高位置
2014/7/17 11:23:42 来源：凤凰网重庆站
摘要: 7月9日下午，重庆戴德梁行发布上半年统计数据，就重庆写字楼市场而言，仅上半年全市甲级写字楼市场吸纳量就达到66,649平方米，租赁市场的吸纳量超去年全年的2倍，创历史新高。同时，2014年第2季度，整体空置率较上季度下降3.91个百分点，达到41.46%，仍居较高位置。
近年来随着重庆经济发展，商务氛围越发活跃，目前落户重庆的世界500强企业已超半数。同时，轨道交通的改善、区域的升级改造等皆为重庆写字楼市场的良性发展带来契机。7月9日下午，重庆戴德梁行发布上半年统计数据，就重庆写字楼市场而言，仅上半年全市甲级写字楼市场吸纳量就达到66,649平方米，租赁市场的吸纳量超去年全年的2倍，创历史新高。同时，2014年第2季度，整体空置率较上季度下降3.91个百分点，达到41.46%，仍居较高位置。
旺盛需求继续支撑甲级写字楼市场
从需求来看，改善办公环境、公司新成立是主要租赁动机；同时，受益于重庆打造“长江上游金融中心”的目标，金融行业得到快速发展，银行、小贷公司、投资公司成为租赁活跃主体，虽然这类公司单个租赁面积不大，但是由于公司数量众多，且承租能力较强，需求潜力不可小觑。
同时，租金的差异显示各区域所处发展阶段不同：渝中区作为三个CBD所在行政区中发展最早最成熟的区域，一直以来租金都高于另外两个区，但由于2014年以来区域内写字楼集中供应，且部分是位于离核心商务区较远的新兴区域，因此该区域租金在上个季度出现明显下滑后企稳，本季度租金为每平方米93.47元，略低于江北区；江北区在新入市写字楼的带动下，年初租金上涨并在本季度保持稳定，为每平方米97.21元，但随着江北嘴建设的日益成熟，新增供应的逐渐增多，未来租金上涨或将面临较大压力；南岸区内甲级写字楼较少，弹子石CBD仍在建设中，办公氛围尚未形成，所以为目前租金最低的区域，本季度租金为每平方米78元。
戴德梁行重庆公司总经理江冰河认为，重庆已经进入写字楼集中交付期，预计下半年瑞安企业天地、国金中心、中渝国际都会广场、金融城等项目都有写字楼物业陆续入市，较大的供应量将进一步试探市场潜力。
写字楼投资看上去很美入市需谨慎
写字楼开发不同于住宅，从前期的设计建造到交付后续使用，不断的接受着市场的检验，里面办公的人们不停的创造财富，为此开发理念也在逐步发生转变，由以往的只注重地段和配置，转变为提升项目的附加值：一方面注重写字楼的品质，通过建筑细节与室内设计找到办公归属感，体现人文关怀；另一方面提升物业管理服务，选择国际物管公司，引入先进管理经验，提高客户办公满意度。就重庆而言，目前的写字楼为缓解资金压力均以销售为主，后期客户杂乱管理难度大，不利于项目整体形象的提升。而单一业权的物业则有利于建立优质的客户结构，为客户提供有效的管理服务和树立高品质的商务形象，有较大的升值空间。因此，随着市场发展，单一业权的物业在未来必将成为市场主流。
为降低写字楼的投资风险，市民在投资写字楼时主要需考虑三大要素：首选地段——对于写字楼的地段选择应以交通便利、通达性强为主，同时应选择商务成熟区域或是政府规划的新兴区域；其次进行交叉分析——甲级写字楼因单价高，为减低门槛划分出较小面积，但不利于后期出租，因此选择合适的项目，应根据资金对同一区域不同业态物业交叉对比分析；最后考虑配套服务——对于写字楼的投资还应充分考虑商务办公的配套设施和物业管理服务水平。展望未来，重庆写字楼整体水平进一步提高，高品质的只租不售物业将成为未来写字楼供应的主要趋势，随着江北嘴建设提速及两江新区规划利好的情况下，客户的北移现象日益明显，区域总部类物业比例正逐渐上升。
信贷持续收缩商品房成交面积下降
信贷环境发生明显变化，对房地产市场影响逐步显现， 2014年1-6月，主城房地产开发用地成交面积644.58万平方米，虽然较去年同期上涨13.5%，但大多地块都以底价成交、溢价率较低。表明受宏观经济以及房地产市场销售出现下滑，开发商拿地日趋谨慎。
受银行住房贷款持续收紧影响，贷款审核日趋严格同时利率上涨带动购房成本增加，令市场观望情绪从年初一直持续。在此背景下，1月至6月重庆主城区商品房成交面积为973.67万平方米，较去年同期下降15.57%，降幅较为明显，于此同时，重庆主城区商品房新增面积1155.54万平方米，与去年同期基本持平，降幅仅为0.7%，市场存量进一步扩大。
2012年至2013年良好的销售势头令大多数开发商资金较为充裕，另外近年地价上涨以及融资成本加大等因素导致开发成本日益上涨。因此，开发商面对今年商品房销量下降带来的资金压力，采取扩大优惠的政策，但并未主动大幅降价。在此背景下，1月至6月主城区商品房成交均价为每平方米7,669元，同比上涨9.4％。
戴德梁行华南及华西区研究部助理董事张晓端认为，虽然前期信款收紧对房地产的影响已经显现，销售下滑带来的资金回笼压力，对下半年重庆房地产发展带来影响；但重庆房地产市场一直以来发展较为平稳，而经济下行压力下政府的微刺激力度或将加大，这都在一定程度上为房地产发展提供了支撑，刚需占比大、新兴区域快速发展带来的持续动力则保证了重庆市场持续稳定发展。
社区商铺受到市场青睐勿盲目跟风
随着住宅调控的继续，投资风险较低、收益较为稳定的社区商铺开始受到投资者的亲睐。社区商铺可分为临街商铺、社区内商铺和社区商场铺三种，通常在核心商圈旁边的临街商铺和有实力开发商打造的大型社区商场的首层临街商铺，凭借位置优异、出租率高在市场上更为抢手，往往售价较高，该类商铺受整个商场经营环境的影响较大，有一定风险性，因此适合资金充足，有一定投资经验的投资者；社区内商铺由于主要是满足社区内人群的需求，租金较为稳定但是上涨空间低于前两种商铺，且总价较低，适合资金量较小的投资者。
从区域来看，快速发展的新兴区域如大学城、照母山等为商铺投资者提供了更多的选择，区域发展日益成熟为商铺带来增值空间，但前期可能要面临空置期较长，租金较低等问题，因此适合资金充裕的长线投资者。
在投资社区商铺时，投资者应该注意：要分析区域的发展规划，交通状况以及商业规模；选择有成功的商业运营经验的开发商以及开发商对商铺的自持比例，通常来说自持比例高有利于商场后期招商、管理和运营；明确小区居住人群以及消费水平，小区入住情况；挑选商铺位置时要考虑人的流动线。
(录入编辑 杨秋月)
