樊元树：2014重庆写字楼市场分化竞争激烈

2014/1/23 9:29:02    来源：华龙网

摘要:

今年对于重庆写字楼市场而言，可谓比较艰难的一年。有数据显示，2014年重庆写字楼供应量将高达400万方左右。开发商如何看待此数据？2014年重庆写字楼市场又将呈现出何种新特征？华龙网独家专访现任力帆置业营销总监，曾在新科国际、英利地产担任营销负责人，且被誉为重庆写字楼营销界顶级精英的樊元树先生。

 

力帆置业营销总监樊元树

 

供应量偏大 2014渝写字楼市场将竞争激烈

 

“2014年重庆写字楼将延续2013年的发展态势，市场高度竞争。”樊元树称，因为供应量偏大，写字楼估值较高，可能今年重庆的一些地产企业会遇到销售方面的困难。

 

重庆写字楼大幅供应态势起步于2010年。樊元树回顾称，2010年重庆写字楼市场再次启动，其标志是以协信、 电话营销系统http://tech.quancegroup.com/ 英利为代表的一些地产企业进入该市场，而从2012年起，又有一些新的企业加入到重庆写字楼市场当中开发项目。比如瑞安重庆在化龙桥片区开发的企业天地，力帆置业在江北嘴开发的力帆中心，解放碑甚至还出现了一个被称为“西部华尔街”的片区，7个开发商新建的7个项目全都是超高层超甲级写字楼。大量企业的进入加剧了重庆写字楼市场竞争。同时，写字楼需求也在不断增加。

 

“随着重庆历史地位的变化，国际500强、中国500强、国有大中型企业的入驻，近几年重庆写字楼租赁率、租金水平、投资回报都得到了大幅度提升，租金是每年20%、30%在涨，市场呈现出供需两旺、非常活跃的一个态势。”樊元树如是分析。

 

“随着供应量的加大，重庆写字楼市场的投资活跃度实际上是在增大的，特别是在2010年住宅市场受到比较严厉的调控，尤其是限贷以后，重庆写字楼市场的整个交易都变活跃了，竞争也加剧了。”

 

市场分化 重庆中高端写字楼缺口大

 

有数据显示，目前重庆写字楼在售存量已高达300万方，2014年重庆还将新增供应60-100万方，也就是说2014年重庆写字楼市场的供应量将高达400万方左右。作为重庆写字楼营销界的元老级人物，樊元树又将如何看待此数据？

 

“市场上可供销售或租赁的写字楼并没有300万方，实际上在北城天街、解放碑商圈，中高端写字楼反倒是处于一种比较稀缺的状态。而在两路口、上清寺、红旗河沟一带，却有大量的老旧写字楼。这些老旧写字楼的空置率会比较高，租金也比较低。”樊元树称。

 

樊元树认为，目前重庆写字楼市场处于一个相对分化的状态，低端物业存量大，中高端物业缺口大，写字楼市场整体呈扭曲发展态势。

 

正如他说道，“随着国民经济的发展，近些年重庆在中国乃至世界的历史地位发生了深刻的变化，世界500强，以及大规模国有企业已陆陆续续入驻重庆。实际上这些企业的到来，对商业物业，尤其是中高端写字楼办公物业，是有大量的需求的。可现在他们并没有得到满足，有些甚至还将就在中低端写字楼里办公。”

 

此外，“市场对于中高端写字楼的现房需求量也很大，他们需要马上入驻、马上办公，但市场上提供的现房物业，特别是中高端现房物业非常稀缺。”樊元树称。

 

据樊元树分析，写字楼的建设周期较住宅来讲更长，从拿地、规划、设计、建设到交付使用，一般需要2-3年，特别是超高层建筑，因此自2010年重庆写字楼市场启动以来，第一批高端物业可能需要2014年才逐步进入市场。而力帆中心的进度是，今年1月下旬建筑封顶，9到10月份综合验收，年底交付使用，可能是江北嘴范围内最早交付使用的超甲级写字楼。

 

沉淀11年 江北嘴将大变脸

 

“上有江北嘴，下有陆家嘴”，这是人们对身处长江上下游的两大金融CBD的称赞。如今，陆家嘴已完美呈现，而人们充满期待的江北嘴又何时才能变成现实呢？

 

樊元树透露，2014年起江北嘴将会产生比较大的变化。

 

他说，“江北嘴CBD的规划从2003年启动，到今已有11个年头。这11年里，重庆市政府、江北嘴投资集团做了大量的工作，从拆迁、整体规划、土地招拍挂，到引入合适的企业等。虽然这些工作对于普通市民来说，了解的不是太多，看到的江北嘴好像还是一个大工地一样，但其实是卓有成效的。”

---

 

“从今年起，江北嘴的物业将逐步进入交付使用期。作为江北嘴的重要配套工程，千厮门大桥将于2014年通车，轻轨6号线今年将跨过嘉陵江驶向它的最远区茶园新区。由北向南的这么一条交通大动脉打通之后，江北嘴的整体交通状况、规划状况将大变。未来两三年的时间，江北嘴将涅槃成不输于上海浦东新区的金融CBD，”樊元树告诉记者。

 

樊元树指出，“政府在江北嘴规划有超过100万平方米的配套住宅，超过50万方的配套商业体，以及五座以上的五星级的酒店，这将改变浦东新区‘白天有人、晚上没人’的空城现象。”

 

力帆中心：重庆高端写字楼新标杆

 

“力帆中心作为力帆集团在江北嘴开发的一个超甲级写字楼项目，我们对该项目寄予了很大的期望，希望能让力帆集团这面发源于本地的民族品牌旗帜高高飘扬在该写字楼上面。”樊元树表示。

 

樊元树称，为实现此目标，集团公司花费了很多心血。一方面体现在物业的地理位置选择上。

 

“力帆中心处于中央CBD最显要的位置，临江一线，写字楼广场的边缘离嘉陵江只有30米左右。”樊元树告诉记者，按照重庆市的有关江岸规划，力帆中心的地段算得上是绝版。

 

另一方面体现在项目的规划设计和硬件投入上。“力帆中心在重庆写字楼市场上率先取得了美国绿色建筑（LEED）和重庆绿色建筑双‘金奖’认证，这意味着力帆中心既在工艺及材料上达到了世界上的顶级水平，符合国际甲级写字楼标准，同时又根据重庆的气候特征做了一些本土化的改良工作，符合重庆绿色建筑金奖标准。”樊元树称。

 

樊元树还从细微之处向记者举了一个例子，“力帆中心是重庆首个使用三层玻璃幕墙的超甲级写字楼。好处是，一可让整个建筑的能耗降低；二是中间有一个夹胶层，若受到外面的冲击或暴晒，玻璃碎裂以后不会下掉，同时在第二层和第三层之间冲的是惰性气体，可有效地隔绝热量的传递以及紫外线的辐射；三是玻璃的双层镀银，可有效抑制室内细菌滋生，同时对红外线和紫外线的反射率接近百分之百。”

 

力帆置业 创造并运营优质资产

 

其实，不只力帆中心充分体现了集团公司对市场的诚意，力帆置业的其它项目也同样具有高品质。2012年5月，力帆置业开发的高端住宅项目力帆枫樾面世，开盘当日便成交七成，得到了市民的一致好评。

 

据樊元树介绍，截止目前力帆置业共开发5个项目，其中力帆枫樾（高端住宅）、力帆中心（超甲级写字楼）、力帆红星国际广场一期（城市综合体）已经面世，2014年力帆娄山栖谷（旅游地产），力帆红星国际广场二期（城市综合体）以及还没有命名的黔江项目将与市民首次见面。

 

另外，还有两个项目处于拿地阶段。“如果这两个项目在2014年能顺利入市的话，力帆置业明年将共有7个项目，目标是做到30亿的销售规模。”樊元树称。

 

樊元树告诉记者，在整个力帆集团，力帆置业承担着充分利用集团公司的融资平台，创造并运营优质资产的角色。

 

事实上，整个力帆集团的战略也是非常清楚的，即以汽摩工业作为核心，依托力帆集团整个大的产业布局，逐步向金融和地产两个方向延展。

 

据了解，靠汽摩工业发家的力帆集团2003年参股重庆银行，开始涉足金融领域，目前是重庆银行第三大股东。2010年，尹明善创立力帆置业，开始涉足地产行业，其厚积薄发的优势正逐渐显现。

 

樊元树表示，力帆集团三大业务分工明确。其中，汽摩工业主要承担着创造现金流，持续扩大经营规模的重任。力帆金融承担的角色是为力帆工业和力帆置业提供广阔的融资通路，在进一步做好对内对外金融服务工作之余，自身也取得金融领域的长足发展。

 

而对于力帆置业，樊元树称，集团要求该公司以重庆为大本营，逐步摸索出一种适合自身发展的经营模式。

 

樊元树透露，目前力帆置业已经定下两个发展方向。

 

一是做资本密集型的地产公司，依托力帆集团优势，做大做强公司的融资平台，把力帆置业快速转化为一个资本密集型，并在实体和金融跨界的房地产企业。

 

二是做永续经营型的地产公司，核心地段的优质物业将大量持有，通过商业运营为力帆置业带来可持续发展，摆脱其他地产公司一贯以“买地、建房、卖房、交房、再买地的死循环发展模式。

 

采访手记 笑对写字楼市场压力

“我相信每一个人的生活中都会遇到各种各样的问题，各种各样的压力，关键是如何去分析问题，解决问题，并且能够在这个过程中保持较好的身心愉悦。”采访最后樊元树告诉记者。

 

压力于每个人都是家常便饭。而对于樊元树来说，事实上，作为力帆置业营销总监，他的工作压力无疑与该项目直接相关。

 

力帆中心于2013年9月开盘销售。众所周知，2013年是一个写字楼市场激烈竞争的年份，供应量大，空置率高。世邦魏理仕发布的数据显示，2013年渝写字楼新增供应46万米，同比上涨48%，同时优质写字楼空置率持续攀升，第四季度高达33%。

 

而除了要面对不是特别理想的宏观大环境外，对于力帆中心，其实还有一个更大的挑战，那就是尽管身处江北嘴金融CBD，但其周围的配套设施目前看来并不完善，投资者不十分看好。

 

不过，正如樊元树说道，“有问题不要紧，关键是要有好方法去解决。”也正是基于此理念的坚持，力帆中心一开盘就揽金12个亿，同时荣摘2013重庆写字楼销售金额与销售面积“双冠王”。

 

“2014年，重庆写字楼市场竞争仍然是激烈的。”业内人士表示。面对此，相信重庆有不少营销人如樊元树一样，笑对市场，战胜压力，实现销售目标！

 

成都写字楼出售 电话营销系统 成都写字楼