世邦魏理仕：重庆写字楼供应井喷 未来租金走势或下行
2014/1/21 11:23:59 来源：重庆商报
摘要: 世邦魏理仕近日发布《2013年第四季度及全年重庆房地产市场回顾与展望》报告称，由于重庆优质写字楼供应进入高峰期，而市场需求增速缓慢，2013年渝写字楼空置率持续攀升。
世邦魏理仕近日发布《2013年第四季度及全年重庆房地产市场回顾与展望》报告称，由于重庆优质写字楼供应进入高峰期，而市场需求增速缓慢，2013年渝写字楼空置率持续攀升。
该公司华西区董事、总经理胡港文表示，“目前重庆写字楼租金正处于一个转折点上，未来将呈下行趋势。而要逆转此走势，不是市场能解决的，亟需政府的‘第三只手’介入。”
渝写字楼供应进入高峰期
报告显示，2013年第四季度，全市有超过20万平方米优质写字楼投入市场，创单季供应高峰。其中，甲级写字楼占一半左右，总计1189200平方米，环比上涨20.8%，同比上涨52.4%。而在区域上，新增供应主要集中在解放碑和江北嘴两大核心商务区，需求多为国内大型企业对办公室空间的升级，以及外资机构在渝新设办公场所。
其实，写字楼放量供应不只表现在去年第四季度。据世邦魏理仕监测，重庆写字楼大幅供应态势起步于2010年10月，2013年创下历史高峰。数据显示，2013年渝写字楼新增供应同比上涨48%，合计46万平方米。其中，逾36%来自于新兴区域。江北嘴自2013年下半年开始陆续有项目交付使用，全年供应13万平方米，占年新增供应量的28%。
报告预测，未来重庆新增写字楼将主要集中在新兴商务区。2014年上半年，重庆将有逾20万平方米的优质写字楼交付使用， 电话营销系统http://tech.quancegroup.com/ 且超过80%位于新兴商务区；未来三年，重庆写字楼将新增供应约390万平方米，其中大坪和化龙桥占16%，江北嘴占40%。
空置率持续攀升 投资回报率低
据世邦魏理仕统计，2013年第四季度，全市写字楼累计吸纳量近10万平方米，环比增长63.5%，同比上涨43.5%。
“尽管需求有所增长，但受大量新增供应影响，全市写字楼整体空置率环比上涨2.5个百分点至33%。而在租金方面，第四季度保持平稳态势，平均96.7元/平方米/月。不过总体上看，市场竞争表现激烈，业主倾向延长装修期或免租期以吸引客户。”报告称。
图表摘自世邦魏理仕发布的报告
据世邦魏理仕监测，2013年全年重庆写字楼吸纳量超过24万平方米，同比上涨5%，增速明显放缓。市场规模快速放大，使得供大于求的状况愈发严重，空置率持续攀升，市场平均租金同比上涨率仅为3.0%
“从投资角度讲，重庆写字楼市场的另一挑战来自于卖家对价格过高的期望。”报告称，
租金平稳，散售价格走高，导致去年第四季度重庆甲级写字楼毛收益率下降。
图表摘自世邦魏理仕发布的报告
“2013年前三季度，重庆写字楼平均租金95元/平方米/月，散售均价却达2万/平方米，照这样计算，投资回报率仅为4.6%左右。”报告称。
“而由于散售又是重庆写字楼市场的主要业权形态，所以整栋交易的卖家也通常会以散售回报率作为价格基准。这其实对于机构投资者而言，同其他二线城市相比，是一个比较低的回报率，除非卖家可以提供某种形式的收益回报保障。”报告认为。
存量大 亟需“第三只手”拯救市场
“写字楼供应量大是天津、成都、重庆、武汉等二三线城市的共有特征，但相比其他，重庆还有一个比较明显的特点，那就是市场需求增长缓慢。成都的写字楼物业需求在逐渐靠近一线城市，而重庆2010-2012年排列全国第八。”报告称。
图表摘自世邦魏理仕发布的报告
据世邦魏理仕分析，基础设施、人才资源和第三产业的慢速发展制约着重庆的写字楼需求。重庆作为中国传统工业基地的优势，以及近期政府招商引资的政策优惠，可以预见未来一段时间内，重庆将依赖制造业，而不是第三产业，作为其经济发展的主要动力。
人才资源方面，“拿成都和重庆相比，两者之间存在一定的差异。据2010年全国人口普查显示，成都拥有大专及以上学历人口占常住人口比例17%，重庆9%。”
而就基础设施而言，事实上，目前重庆写字楼市场已经对此有明显反映。报告显示，2013年重庆写字楼新兴区域跟核心商务区吸纳表现分化，新兴区域空置率同比上涨8.7个百分点，而解放碑商务区空置率仅小幅上涨0.6个百分点。新兴区域因为配套不完善、交通不便等因素，吸纳速度稍显慢。
“由于存量太大，我们认为目前重庆写字楼租金正处于一个转折点上，未来将呈下行趋势。而要逆转此走势，不是市场能解决的，亟需政府的‘第三只手’介入。”胡港文认为。
胡港文建议，政府要做好以下四个方面的工作：一是以更加务实的态度预测市场需求及部署土地供应，区域之间有明显功能分工，以防止同质化竞争；二要搞好商业规划，让市场慢慢消化逐年积累的写字楼物业；三要加强管理，搞好工商管理登记，严禁随意将非商业用房登记成商业用房；四要尽快完善新兴商务区的基础设施建设，改善交通不便状况，考虑提供政策补贴或福利以吸引客户入驻。
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