商业地产持续升温

2013/9/3 10:19:26    来源：86写字楼网

摘要: 商业地产已经进入爆发期。资深商业地产策划人靖濡宣认为，从表象上看，目前商业地产持续升温的主要原因是商品住宅市场调控。从更深层的角度看，此次的商业地产升温也许将转变开发商们传统的住宅地产开发模式，向多元化商业地产转型。

如果说过去十年是住宅地产的黄金期，那么在当下，各大房企纷纷转战商业地产，重新“攻城略地”， 商业地产已经进入爆发期。资深商业地产策划人靖濡宣认为，从表象上看，目前商业地产持续升温的主要原因是商品住宅市场调控。

 

从更深层的角度看，此次的商业地产升温也许将转变开发商们传统的住宅地产开发模式，向多元化商业地产转型。 目前，除了万达、绿地、华润这种成功模式的商业综合体，还有大体量的迎合时代口味的家居卖场应运而生。

 

“5个2”方式或成主流

 

当下市场正在发生着变化，面对这些变化，企业都无法绕开转型、升级，创新、发展这个主题。而在这一场转变中，一个个看似平静的家居大卖场，早已在暗中拉开了变革架势。电商和店商的对决，网络与实体卖场的较量，外来的巨鳄和本地龙头，都在寻求着自己最佳的姿态。

 

以家居商业策划著称的一森正隆总经理杨森然说，由于市场现在变化多端，各商家的营销模式突破点不同，目前处在大讨论时期。从上世纪八十年代初，西安市的家居 市场，经二路家具市场、万国家具市场、朱雀路家具市场等都是以简单的租赁方式维持市场，收租成了经营的一种模式。2003年6月份，中联由市场转向商场， 发展起西安的第一家家居卖场，最初市场租金公摊仅5%，随着2003年明珠家居、大明宫家居卖场的相继开业，紧随其后的中联阿姆瑞特、南大明宫、三森家 居、红星美凯龙不断加入，西安家居行业卖场始终保持在一个合理、健康、较低的租金发展阶段。

 

红星美凯龙带来了一种新的经营理念，空中轰炸，大力度的在平面媒体宣传，主题式创意营销，返现打折抽奖、明星代言等时尚化营销路线，到2011年门店租金已经高达30万，远远高出转让费，门店的转让费 达到了全国第一，当时红星美凯龙未央店状态是一铺难求，7天完成了招商，可以说是家居行业最繁荣时期。

 

从当前的发展看，在未来很多卖场仍会继续走商场化管理、市场化经营的租金模式，而不会走百货卖场的流水倒扣模式。面对卖场不断涌现的撤柜现象，在目前看来，开发商更不会降低租金，缓解恶性竞争出现的撤柜现象。

 

只是开发商必然会从管理和营销上改变思路，从坐销走上行销的路线。也就是目前流行的“5个2”(坐销+行销、批发+零售、工程+渠道、管理+营销、网购+推广)的经营方式将会成为主流。

 

城市综合体拓展家居业外延

 

陕 西省建材商会秘书长胡亚莉说，近些年来，家居大鳄扩张的同时，争相染指商业地产，圈地并加快了商业地产的开发步伐。2009年底，宜家家居在北京大兴和江 苏无锡投资商业地产，2010年12月，宜家北京大兴商场奠基，标志着包含宜家家居在内的英特宜家购物中心正式启动。而之前，红星美凯龙也早已试水商业地 产，与国内其他家居卖场大多采用租赁物业模式不同的是，在红星·美凯龙已经开设近百家门店中，半数为自建物业的商场。

 

新一轮行业的升级转型，经营模式成为 升级转型的焦点，而目前，家居业正在借助商业地产模式，完成这一轮的提升，将会让家居业延伸产业链，同时缓解大卖场同质化竞争带来的恶性循环。

杨森然表示，目前家居商场收租短期之内是很难改变的，新商场在招商上会采取联营、流水倒扣，否则很难留住商户，但在这个背后运营商会加强推广，走精准营销。

 

未来发展，家居卖场在营销方面只有物业管理没有商业管理的时代会结束，会走三个模式，主动营销、借助第三方力量、重视商群关系的维护和商业化管理。开发城市综合体，将是一、二线城市家居卖场必然会走的路线。在未来几年里，家居卖场将出现第一次重大整合，其结果是：在大中城市，将形成以全国品牌的超大型 综合卖场为主，当地特色的“地头蛇”型卖场为辅的卖场格局，存活下来的卖场将是以高端产品、特色产品、特色服务为主的专业个性化卖场。