叶檀：近期楼市不会调控 三类城市投资风险大

2013/8/21 9:19:35    来源：86写字楼网

摘要:

近日，知名财经评论家、财经专栏作家叶檀亮点洛阳，为古都人民“传道授业解惑”，针对大家普遍关心的房地产问题，叶檀做出详细的讲解。

 

调控“歇息” 棚户区改造与保障房建设将成主流

 

叶檀认为，政府之所以不会打压房地产，大规模进行棚户区改造与保障房建设是前提条件。“大家去看一看李克强总理在辽宁的时候棚户区改造经验，他会一模一样地复制到全国，他把这个底给稳住了之后，商品房才会彻底地放开”

 

近期，房地产没有再进行调控，未来将会大规模出台房地产税政策，是毫无疑问的。今年房产税试点有可能扩张，但是对市场影响不会太大。“上海的房产税基本上是占总体税收的0.5%—0.6%左右，而且是包括商业地产，所以基本上可以忽略不计。”

 

如何选择朝阳城市 有三大衡量指标

 

中国未来有的地方会崩盘，有的地方会春风得意，有的城市是朝阳城市，有的地方是夕阳城市，那么我们应该怎么来选择朝阳城市好的楼盘，怎么来选择夕阳城市？在房地产投资方面，叶檀主要从三个方面进行阐述。

 

首先，是中国特色的筛选标准，即权力中心。“这一点是毫无疑问的，北京的房价还会涨，有可能会向香港看齐，像深圳前海，同样也会如此，因为政府决定把人民币离岸金融中心放在前海，那么前海的房价是大涨特涨。”

 

权力中心，也即权力本位制。权力本位制就表现在中国的城市圈是一个水波状的城市分布群体，首都—省会—都市圈，然后是核心城市，最后是重要城市，影响力分等级的逐渐递减。不过也有例外的，比如有副省级城市的地方。山东是最典型的例外， 山东半岛上胶州半岛有一连串的城市群：青岛、威海、烟台。“但是济南就特悲催，你到青岛去跟到济南去你感觉的完全就是天上地下，青岛的房价比济南高。同样是在福建，厦门的房价远远高于福州。这是有副省级城市的地方它的特殊情况。”

 

叶檀还以京津冀城市群为例，阐述在长春、沈阳不买不如在大北京都市群区域内廊坊买房的道理。“因为它是整个都市圈波纹最近的地方，溢价最快的地方。”

 

叶檀称，除天津外，最近被大北京都市圈“吞并”的河北省会石家庄，房价一直不高，最近两年才开始上涨，就是一个权力溢价指数问题。

 

第二层溢价叫做交通溢价。叶檀通过大屏幕向大家展示了一副四纵四横的高铁规划图。据规划，到2020年，除了乌鲁木齐与拉萨，高铁将经过中国所有的省会城市。也就是说不属于高铁沿线的，基本上不是重要城市。如果这个城市还有轨道交通，轻轨和地铁的话，就是发达城市及核心城市。

 

叶檀向大家介绍了一个特殊城市，人口有500万，中国唯一一个通地铁的县级市，那就是昆山。“如果昆山的养老、医疗问题可以解决，与上海同步的话，那就是上海的后花园了，目前已经完全跟上海一体化了。”

 

第三，衡量房地产的指标是人均的消费能力和GDP，也即一个城市的吸纳能力。城市单位面积产生的GDP最多的，一直是个商业发达物业发达的地方，武汉2011时。

 

武汉在2011年时每平方公里的GDP才3.94亿，俨然一个“大农村”，对比一下香港中环，它每平方公里GDP将近500亿，完全不在一个层次。“也就是说我们的城镇化大饼摊得很大，很多个新区，新区上的产出是很小的，它含金量特别低。”

 

叶檀称，未来中国城镇化受益最大的地方是长江沿线。“比如说郑州，武汉，成渝，往北是大连，往南是厦门，主要是这几个地方，受益是最大的。”

 

未来同质化竞争严重三类城市风险很大

 

未来中国房地产市场会出现什么情况呢？叶檀认为，除了房产税之外，政府出台新的政策不太可能。我们会看到中国各个城市同质化竞争，同质化竞争的结果就是城市之间恶性竞争，资源恶性争夺战，所以，以资源为主的，没有产业链支撑的城市，泡沫非常大的城市，通过高利贷来建造的城市，风险很大。

 

“这个房地产以高利贷开起来的，那个地方风险很大，说明它负债率过高，像中国的鄂尔多斯，陕北的神木、榆林地区，这些地方都是现在高风险的地区。”

 

此外，传统制造业发达的地区，比如温州，相对来说风险也比较大一点。第三类高风险地区，就是榨菜指数比较高的。发改委有一个榨菜指数，即榨菜的销量特别高，人口很多，但外来人口吸纳得很少；人均消费能力很低，只能吃榨菜的这种地方，负债率又很高，风险也很大。

 

所以大家可以看到，未来新的城市群，朝阳城市会崛起——沿着长江的中部和北部，然后是沿海的地区，还有西安、昆明。

 

注：转载于洛阳新浪乐居网

 

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