郭莹辉：产城融合是新型城镇化发展方向

2013/8/14 10:02:14    来源：86写字楼网

摘要:

新型城镇化的讨论已经持续了很长时间，但是从中间我们也可以总结出它的内涵和本质。新型城镇化的内涵我们理解是四大方面的统一，城乡统筹发展的统一、生态保护与经济发展的统一、工业化与城市化的统一、精神文明和物质文明的统一，本质是人的城镇化。这个大的前提之下我自己做了一个小小的研究，研究人如何能够进城就业、生活。我通过一个图表跟大家做报告。在城镇化下我们有很多个重要课题去研究重庆写字楼出租http://cq.86office.com/。2012年我们的人口基数是13.5亿，20年以后大概人口会到14.92亿，这是我通过自己的测算体系得出的，人刚性的要增长。第二，在15亿人口里面，未来可能有11亿人在城市，4亿人在乡村。也就是说城市化率从目前的52.6%到20年后的基本上达到西方发达国家的72%左右。这就是人在城乡二元结构里面未来20年里面我做的简单的模拟。既然人城乡有一个再分配的过程，那么我们就要研究人在城市靠什么生活。

第二个方面就是GDP的指标。关于GDP2012年大概是52万亿人民币，按照增速，我预测到2032年，我们的GDP大概会到777万亿左右。

第三个方面，我关注人收入结构的变化。2012年城乡居民收入差距非常大，城镇居民人均可支配收入2.7万亿，和农村人均可支配收入加起来，2012年城乡居民总收入只有24万亿，未来20年以后我们按照一定的增速，大概到129万亿总收入。同时西方研究城市化，不光是城市化率的问题，要解决人的就业问题，还有一个城乡居民总收入占GDP的指标，2012年我们的指数只有46%左右，而发达国家大概是72%到75%，所以GDP里边大部分是支付于人的收入。如果到2032年，20年之后，由现在的46%我们也预测了一下收入增长体系，大概到73%左右。如果把人通过刚性增长需要的产业、GDP的支撑以及人的幸福指数提升，在GDP中首次分配、再分配，其中它的比例显而易见产业的发展至关重要。

根据以上研究成果我在考虑我们城镇化发展的途径到底有多少种。从我从事的行业里面我个人理解，发展产业园区是实现新型城镇化的途径之一，这是我的个人结论。围绕这个结论我从三个方面跟大家做一个分享。

第一个观点，产业园区实现产业积聚，是区域经济发展的重要推动力。通过中关村一个典型的案例，2012年中关村科技园区在240平方公里里面产生的总收入是2.4万亿，占了北京市GDP的20%。按照目前北京市的发展速度，预计到2015年，战略性总收入将达到2.5万亿，占到北京市总收入的70%。可见科技园区对新兴产业的支撑及引领，对城市整个经济总量的贡献是非常之大的。当然中关村是中国的一个特例，但是我们定性的看一下长三角、珠三角这15年来，城市群的发展，我们可以清晰的看到这样的轨迹，立足于产业园区的发展，实现了城市群的城市空间、经济总量的双向增长，这个结论大家都有非常直观的感受，我不再阐述。

第二个观点，由园到城、产城融合符合新型城镇化发展方向。最近房地产调控其实对房地产的理性发展是有所帮助的，从住宅地产到商业地产到产业地产，产业地产里边的发展态势，园区类地产对中国城市的贡献是有具体的特征的，比如通过技术转移、产业转移、人口转移，实现了通过梯度理论往大城市、中型城市、小城市，通过转移将资源向下疏散，同时通过园区的开发活动，能够整合土地利用、城市功能、产业要素以及政策环境之间的横向整合，这就是一个园区开发商在一个城市里面起到的重要的贡献，而不是简单的代表房子，是把这四种产业的问题、土地的问题、政策的问题横向的在一个功能上进行了整合。通过这样的整合和转移，我们认为园区地产已经不再是一个地产的范畴，实际上它是三种平台功能，一种是创新创业平台，第二种是商业价值的聚集平台，第三种是城市综合发展的平台。产业到价值到城市功能，通过一个几十平方公里的园区及园区开发投资主体，把这些功能实现，我认为这就是园区的开发商对于区域城市、对于区域经济带来最重要的整合因素和推动力量，所以我们认为由园到城最重要的是实现了要素资源对产业的支撑。

园区现在发展有两个非常重要的功能，一个功能是实现了大城市、中等城市的扩容，比如北京一线城市，要外延式发展，首先是在发展产业功能区，就是所谓的园区，比如北京，在20年前是亦庄20平方公里到40平方公里，主要由产业功能项城市进行了产业功能演练。北青路一百多平方公里有产业园中园，现在政府在调整，要构建一个55平方公里的商务功能区，在产业基础上配上商务，再加上周边的住宅，很快我们可以预见，在北部会有一个城市扩展的新区。在东部，就是通州，定位成首都新区，原来叫通州新城，现在发展的是北京东部的一个副中心，一个新区。

第二个功能，中小城市以及乡镇企业的贡献，作为城市发展的核心增长级，比如我们在地州县这一级里，把传统的资源和园区结合，这个园区就在城市的核心位置，产业园区在中小城市是主导力量，而不是先导力量。由园到城，这是园区内对城市发展形态的演变，而且是政府和开发商的共识。现在我要作为一个生产基地来发展城市经济，现在在我们的东部、中部、北部基本上不太现实了，因为现在的园区已经到了由生产制造基地向环境友好、研发类、创意类等的产业园区去演变，在演变过程中从无到有、从低到高的转换，本身就发生了模式的转变。另外光有园区是不行的，还有配套生活和居住，又变成政府在调控后对产业地产开发商特别关爱的一种新的趋势。我们走到全国的第一，现在做住宅政府不高兴了，也不太欢迎，但是做产业园政府还是非常感兴趣，能给的条件和合作的基础都比较好。通过若干点，星星之火可以燎原，各种园区在全国各地都是由点到面，我认为这是城镇化非常好的模式。

第三个观点，园区地产统筹了产业要素和城市资源，成为了新型城镇化的基础力量，这是我们产业地产开发商能做的最大贡献。产业发展离不开技术、人才、金融等要素，但是也离不开一个城市在公共事业领域里面的教育、交通、医疗等配套，如何保证园区的基础产业功能和资源有效整合，变成新型的城镇化，就需要开发商去整合。我们过去的经验是靠政府，靠政府的管委会，政府的管委会的园区开发公司，实践证明，这样的力量在初期是可行的，而现在更需要社会的力量，需要专业化的尤其是开发商来实现这些产业要素和城市资源的有效嫁接，这里面对未来的产业新城也可以有一个比较明确的定义，什么叫产业新城？用一个新理念来统领的话，我用三句话概括，一个是多元产业集聚融合。

第二是公共资源均等配置。第三是社会管理智能高效。这是我心目中产业新城的三重标准，第一重标准，多元产业集聚融合，一个十几平方、三十几平方的新城，绝不是高新技术产业聚集能够实现的，也不是通过传统的商业来带动人气实现的，它需要一次产业、二次产业、2.5次产业、三次产业进行互动式的交互，比如我们能不能变成观光农业和旅游农业，而不影响老百姓的土地征用过来改变它的形态，这就是产业新城能不能包容农村一产。二产由传统制造业能不能升级为现代制造业，这也是产业结构调整。更重要的是2.5产业，研发创意类是服务于生产的生产性服务业，包括第三产业，就是高端的服务业，比如说现代金融、中介这些服务，脱离于吃喝玩乐的消费这种产业，能不能把这些产业在一个产业新城里面通过规划活动、招商活动等规划起来，形成一个有活力的企业，通过互动式、螺旋式的聚集，可以形成产业新的经济力量。

北京有一些案例在前期规划有缺失。未来的产业新城一定是预先把一些职业技术学校、本科教育，包括国际化的教育等等不同的教育资源配置得比较合理。另外，医院也会按人口配置，就像我们住宅地产领域的车位指标一样，每万人指标配多少车位，每万人配多少医院，配进去。这样我们城市的功能资源就能够通过城市的均衡来保证人在里面能够平衡。

最重要的就是社会管理智能高效，我们为什么要做智能城市呢？我们做智慧园区、智慧新城，可不可以在规划之初就规划进去，实现未来人口和企业活动处于风险预控之下，和高效的社会服务之下，这就是社会资源和社会管理的高效。

我再讲一下园区的特点。我从四个方面把园区的运营特征跟大家做一个小结。第一，开发的专业化。第二，手段的金融化。第三，服务的精细化。第四，运营的市场化。

开发的专业化，园区地产毕竟不是搞科技研发的，不是经济活动，但是随着工业地产到现在园区地产，从园区地产依附于实体企业，自建厂房，到专业化的社会分工，专门给你造房子、出租房子，到未来我们能够打造一个新城，这种专业化是我们开发商特有的一种专长，所以随着园区到城市的升级，特别需要专业的能力对口。

第二个特征是手段的金融化，我们在园区地产运作、实践过程中有三个市场要进行打通，土地的一级开发市场、物业的二级开发市场、物业的未来经营及房地产金融的服务市场。这三种市场通过什么打通？本质上是靠金融，所以在这里面我有一个行业理想，我们在想能不能在一个几百平米的体量、一百多亿投资的产业新城里面，有联盟化的投资，比如有一百亿的新城开发基金，这个基金主要配置于土地一级开发，比如20多亿，二级土地的获取，又要花80多亿，后面持有物业还要花一二十个亿，把这些资本和生产活动能不能贯穿于一级、二级、三级市场，通过金融的手段横向打通，保证金融一百亿的投资人把不同的风险类型和收益类型通过一个组合去量化，这是金融创新的一个重要方向。

第三个特征是服务的精细化。园区的产业服务体系非常重要，我们不是把房子卖给客户就可以了，重点是要把金融、技术、产业辅导整合起来。

最后是运营的市场化，运营一个园区地产，除了政府的政策支持以外，还需要我们经过模式创新、产品创新和更多资源的导入，保证我们能够既承担社会责任，也能保证企业的合理开发收益。

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