写字楼租金探密：八大核心要素 拥有越多租金越高

2013/8/1 15:32:59    来源：86写字楼网

摘要: 据统计，真正决定写字楼租金水平共有八大核心影响因素，分别是：产权形式、建筑标识、硬件、服务水平、配套、品牌、资源优势、交通到达，把握好八大核心因素即可在写字楼市场无往不利。

在商业地产发展大潮中，作为商业地产主要业态的写字楼也获得了巨大发展。就重庆来说，据统计，2013年重庆写字楼市场将有超50万平方米体量集中入市，新增供应量达到历史最高值。随着重庆写字楼供应量的大增，如何选择写字楼产品、哪些写字楼具有投资潜力、哪些写字楼将来租金坚挺等逐渐成了广大投资热切关注的事情，那么选择写字楼时究竟有哪些标准呢？

据机构统计，真正决定写字楼租金水平，影响写字楼投资回报率共有八大核心影响因素，分别是：产权形式、建筑标识、硬件配置、服务水平、配套能力、品牌名气、资源优势、交通到达。这八大核心因素从不同的角度影响着写字楼的品质，投资写字楼最万变不离其中的规律就是看未来的租金，盯紧租金，把握好八大核心因素即可在写字楼市场无往不利。

接下来，小编带您详细解读这八大核心因素对写字楼租金的影响。

 

 

 

八大核心要素 拥有越多租金越高

在对重庆主要写字楼大厦进行调查后发现，有许多写字楼在多个核心因素里反复出现，出现的频率非常高。其中较为突出的有大都会商厦、英利国际金融中心、重庆企业天地等，它们都具有极强的建筑标识性、交通到达性，且都是自持性物业，租金水平也领先市场水平。

从记者调查分析中显示，英利国际金融中心具备业权统一、解放碑商圈地标建写字楼、轻轨物业物业、品牌名气四个方面的综合素质，这就不难解释英利国际金融中心在重庆写字楼市场“最高租金”的表现力，其物业最高租金可达160元/平米·月，不但超出行业水准，还是不少甲级写字楼租金的3倍。

而同样位于解放碑的大都会商厦，也是业权统一的持有性物业，是目前重庆历史悠久且租金领先市场的写字楼。该大厦是香港和黄地产开发并自持的物业，品牌名气巨大。同时，大都会商厦基本上还拥有其它7大核心因素，如其自持的单一产权形式、建筑标识、高端的服务水平、自身的以及商圈强大的配套能力、城市核心地段的交通条件等。据调查，该写字楼写字楼租金均价在130元/平米·月，代表着重庆高端甲级写字楼的租金水平。

 

单一产权形式 写字楼租金最重要影响因素

 

与散售造成的多业主情况相比，自持带来的单一产权形式更便于管理，写字楼除了享有土地增值外，还享有由统一管理所带来的管理增值和品牌价值。以大都会商厦为例，目前大都会商厦的空置率长期维持在8%以下，已成为世界500强入渝的首选办公地。

据一个被大都会商厦淘汰出局的中介公司总经理透露：“和黄大都会的写字楼和商业铺面对入住商家相当苛刻，天价的租金，还得必须是IBM、西门子、飞利蒲等国际知名品牌，否则根本进不去，就是进去了品牌形象没维护得好也有被大都会‘淘汰’的危险。这些年，被大都会“淘”出去的公司也很多，因为达不到一定的盈利水平，和黄是很快就会下逐客令的。”香港和黄在运营当中不断淘汰盈利水平不高、品牌形象不好的企业，以打造一个国际知名企业办公栖息地，达到提升大都会商厦品牌形象的目的，使之成为国际一流企业入渝的首选办公地。如今，尽管解放碑的高档写字楼市场已经非常多，世贸中心、国贸中心、半岛国际、万豪国际、时代豪苑等鳞次栉比，但是和黄的大都会商厦还是世界500强和香港等地知名跨国企业的首选，并且也是解放碑甲级写字楼中租金高于其它的典型代表。

大都会商厦的成功证明在统一产权模式下，写字楼除了享有土地带来的升值收益外，在运营过程中不断的引优淘劣树立品牌形象会带来同样高额的管理增值收益，单一产权形式是写字楼租金最重要的影响因素。

 

 

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