区域聚焦：西永商圈 “一圈三核”改写重庆商业格局
2013/7/4 13:39:34 来源：86写字楼网
摘要: 重庆商务格局在经历过以解放碑一枝独秀的第一时期和主城五大商圈全面发展的第二时期后，将迎来第三个发展时期，以西永、茶园、礼嘉等为主新兴商圈将全面发展，重庆商务格局将迎来巨变。
回顾重庆的商业格局的变化，大致经历两个时期：第一个时期，解放碑商圈一枝独秀，聚集全城的目光；第二个时期，观音桥、三峡广场、南坪、杨家坪四大商圈崛起，形成东西南北中五大商圈格局。众所周知，重庆形成目前的5大商圈的格局是经过长时间竞争、发展、变化的。如今，随着重庆建设的提速，主城5大商圈的格局将会迎来它的第三个时期。
据了解，今年初重庆市政府就加快建设长江上游商贸物流中心的意见明确提出，到2017年，全市将完成50个城市核心商圈的建设，对于主城区来说，西永、茶园、礼嘉、陶家、龙盛等五大新兴商圈规划相继出炉，并部分已开工建设，重庆商务格局将迎来巨变，新商圈时代正迎面走来。
主城五大新兴商圈区位图
虽然，西永、茶园、礼嘉、陶家、龙盛五大新兴商圈都受到了强烈关注，但毕竟各自的商贸基础、经济实力、人口状况都不尽相同，其发展潜力就不可同日而语。在重庆商业格局发展第三个时期内，那个商圈发展潜力最大？哪个商圈最受投资者热捧？哪个商圈人气最旺？答案，毫无疑问是西永商圈。
基础：IT、物流、教育三大产业齐聚 共筑百万人口的新城
众所周知，每个商圈的崛起无不与区域经济发展大趋势紧密相连。换句话说，每个大型商圈的崛起，都是有坚实的产业、经济、人口基础作为后盾。西永商圈也正是如此。
从大学城2003年动工至今，西永大学城片区已日趋成熟，其产业规模已成规模：IT、物流、教育三大产业齐聚西永，全球最大的笔电基地、全国最大的综合保税区以及汇聚15所高校的大学城，都为西永奠定了坚实的产业基础。同时，西永因城镇化带来人口涌入，又集聚了高素质的IT产业人群和教育产业人群，即将成为一个规模达百万人口的新城，这又为西永商圈确立了消费人群基础。
立业机构总经理沈光明也认为，“重庆商业发展，先是一核即解放碑，后来发展成五大商圈，最近几年提及得更多是西永和茶园两个板块，西永的发展由于产业带动，这几年炙手可热，是众望所归的明星。”
重庆世贸中心落户西永也可从一个侧面说明该区域的发展潜力。据吴雪平介绍，世贸中心选址有4大原则，分别为经济产业中心、人口聚集中心、商务商贸中心、城市经济带中心，这4者缺一不可。之所以选择在西永片区，主要也因为涵盖以上四个条件。
此外，西永也是重庆市政府倾力打造的五大商圈之一，是承接城市的重要板块。城镇化需要由产业支撑和人口支撑，因为有了产业就会带来大量的人口，有了人口就会有消费的需求，所以西永必将是五大商圈中最早崛起的，西永必将成为五大商圈的最核心。
现状：两大板块同时发力 西永-大学城将打造“双商业中心”
据了解，目前整个西永组团，包括大学城、高新技术产业开发区、现代物流园三大产业功能片区都没有大型的成熟商业中心，该片区的消费者逛街就必须去沙坪坝。但是，随着西永-大学城“双商业中心”的建设，在未来几年这一窘境将被逐步打破。
近日，大学城西永组团的商务中心区规划出炉，中心区内商业建筑面积达219万平方米，而沙坪坝三峡广场中心区占地面积仅为0.23平方公里，建成后该商圈的商业面积将是三峡广场的10倍。预计5年左右，商务中心将全面建成。购物、医疗、教育、休闲娱乐等几大功能也将在这一新商圈里实现。
同时，对于大学城而言，商业体量将超过两个观音桥。据了解，2013年富力城预计将有超过100万方的商业产品入市，涵盖商铺、写字楼、公寓、酒店等。作为大学城的“巨无霸”项目，富力城以近600万方的开发体量雄踞重庆目前的第一大盘位置，其中商业体量超过250万方，而它今年的商业放量，仅是大学城商业集中入市的一个缩影。再加上协信城立方的星光系列、龙湖在大学城的U城天街，此外还有康田、中渝、贝蒙等多个开发商在区域内的项目配套商业，仅大学城虎溪片区商业体量保守估计就超过350万方，另外还有陈家桥片区众多配套商业，这个体量已经相当于2个观音桥的体量。
前景：两轮驱动西部新城 商业体量过大投资仍需谨慎
作为重庆打造IT产业最核心的区域，全球IT巨头都聚集到了重庆西永，并带来7000亿产业规模。同时，还成立了与产业相匹配的西永综合保税区，这是中国首个设在内陆地区的综合保税区，拥有全国最大面积和最大经济规模。同时，与产业相匹配的人才基地也落户西永，目前共有14所大学设在西永，形成了大学城教育，形成了重庆的教育高地。十年来，大学城在校师生人数已超过20万，预计到2015年，将扩大到30万人。随着西永商圈建设被提上日程，与大学城遥相呼应，双轮驱动的格局可以将整个西部新城板块共同做大。再加上城镇化等宏观政策因素，西永大学城将成为重庆最具潜力的新兴商圈。
然而，伴随着商业地产的开发热潮，目前西永-大学城的人均商业面积已经达到了3㎡，超过了国家城市水平。业内专家分析说，“一般情况下，支撑商业项目运营，一般需要三个基础条件，一是要有住宅承托稳定的居住人群；二是要有产业将居住人群留在本地，三是要有特色的商业定位吸引周边人群到这里消费。”一位业内专家说，西永大学城前两个已经满足，最后就看商业定位了，如果定位好，人均商业面积高一点倒无妨。”
“比如西永商务中心的最大特点，就是依托‘渝新欧’铁路的便捷优势，打造免税商场。这些都是其他商圈不具备的定位。”前述业内专家说，所以大学城的商业投资机遇依然比较明显，不过需看中开发商的运营实力，谨慎投资，规避风险。
虽然该区域投资发展潜力巨大，然而该区域无论是住宅还是商业，竞争激烈程度在全市都属前列，投资商用物业还需谨慎考虑。
