全策：2012年12月重庆写字楼数据分析报告
2013/1/10 10:26:03 来源：86写字楼网
摘要: 据全策机构数据统计显示，不管是租赁市场、新盘销售市场，重庆写字楼都呈现持续向好的趋势。同时，还是土地市场也在12月上演了一场房企夺地之战，这些信息都在向我们传递着来年楼市向好的信息。
十八大之后，国家新一届领导人提出了城镇化是中国未来经济增长的引擎，城镇化成了国内热词。与城镇化关系最紧密的房地产行业更是人人拿城镇化说事儿，各位专家在年末的各场走穴中也是言必谈及城镇化，预言中国楼市形势大好。媒体上也不乏相关报道，近日证券时报就以此为题刊发《房企密集布局三线城市 迎城镇化春天》的文章。尽管专家、学者、开发商都看好房地产未来的走势，但是2012年年底房地产行业产生的一些新问题仍得引起大家的注意，正所谓居安思危、未雨绸缪方能见微知著，才能更好地把握行业的走势。
岁末年初，又特别是遭遇高层换届，宏观经济政策不甚明朗之际，房地产行业出现了多方博弈的态势。有频频见诸网络报端的日光盘再现，两部委针对全国楼市年底出现的翘尾行情发出“将毫不动摇保持从严、从紧调控基调”的吼声；有2012年土地市场先抑后扬并在岁末地王频现，国土部公开表示要严控“地王”，稳定2013年的土地供应；有苏宁置业为争商业地产老大布局酒店连锁业态叫板万达的商业地产龙头之战；有中小房企资金链堪忧，三成或被淘汰的兼并之战；也有重庆产业地产毛利40%以上，半数全国排名前20房企扎堆涌入的“夺肉”之战。在这一特别的时间节点上，上述的那些问题说到底还是中国宏观经济走势的一个缩影，过去十年由“三驾马车”带来的高速发展，与如今的出口受阻、内需不振带来的新问题，中国经济已面临着转折之机。不仅全国宏观经济层面如此，区域城市经济也是如此。
写字楼作为城市经济的晴雨表，一定程度上从微观方面反映了宏观经济的走势，是了解城市经济发展的最佳微观标本。在2012年岁末2013年初这个行业各方力量博弈的关键时点，要了解重庆城市经济发展趋势，就得从2012年12月重庆写字楼市场的走势说起。
以下是全策机构2012年12月重庆写字楼市场数据分析报告。
整体走势：租金新盘售价继续小幅上涨 存量写字楼行情走低
据近期戴德梁行发布的数据称，在第四季度重庆写字楼空置率上升至27.41%，较三季度上涨0.34%。同时，重庆甲级写字楼空置率各区域之间表现差异较大，渝中区空置率为31.46%，南岸区为22.63%，江北区为6.05%。以企业入驻为标准，四季度重庆甲级写字楼新增供应29209平方米，存量达424861平方米，较三季度增7%。
从月度走势来看，写字楼租赁12月延续了自八月以来的上涨势头，本月涨幅0.73%，是8月以来的最大涨幅，租金59.21元/平方米.月，这说明重庆写字楼租赁市场持续向好。与租赁市场持续向好的行情不同的是，存量写字楼销售市场则刚好相反，延续了自8月以来得下降趋势，本月同比小幅下滑0.04%，价格为12615.97元/平方米。而写字楼新盘市场也是基本延续的上涨的趋势，售价为14928.61元/平方米，同比上涨2.69%，其中入市的新盘有升伟晶石公元、金融街融景中心等。整体来看，重庆写字楼市场在2012年最后一个月出现了存量写字楼租售两重天的行情。
租赁市场：写字楼租金持续小幅上涨 12月成年度租金最高月份
从下表可知，2012年12月重庆写字楼平均租金同比上涨0.73%，为59.21元/平方米.月，是2012年年度租金最高、涨幅最大的月份。纵观2012年重庆写字楼租赁市场，整体行情是一个持续向好的趋势，除1月份和7月份外租金都有不同程度的上涨。
从区域来看，江北区是写字楼租赁市场租金最高的区域，平均租金67.15元/平方米.月，其次是渝北区，租金60.69元/平方米.月，渝中区是本月平均租金最低的区域，租金为55.26元/平方米.月，南岸和九龙坡居中。与重庆写字楼整体走势相同，12月重庆主城5大区域写字楼租金都呈现上涨的趋势，其中，涨幅最大为南岸区，环比上涨1.26%，其次是渝北区的1.23%。
二手市场：存量写字楼销售市场行情走低 继续10月以来跌势
与写字楼租赁市场行情持续走高不同，二手写字楼销售市场出现了自10月以来的下降趋势，本月下降0.04%，价格为12615.97元/平方米，与本年度价格最高的2月份相比售价下降75.83元，降幅0.6%。
从区域来看，二手写字楼售价最高的也是江北区，平均售价为14017.21元/平方米，其次是渝北区，平均售价为12076.37元/平方米，这与租赁市场区域价格走势基本相同，这说明江渝北已成为重庆写字楼市场价格表现最好的区域了。在这主城5大区域中，除渝中区二手写字楼售价保持上涨外，南岸、江北、渝北售价都出现不同程度的下滑，其中降幅最大的是南岸区，达1.14%。
此外，与乙级和普通写字楼相比，重庆甲级写字楼市场抗跌性较好，本月甲级写字楼0.03%，其他两个级别的写字楼售价均出现下滑。这也说明品质越好的写字楼越能经得住市场的考验。
新盘市场：年度单月涨幅最大 12月写字楼新盘现翘尾行情
据全策机构统计数据显示，写字楼新盘市场走势基本与租赁市场形成了联动，（除11月外）基本上也延续了自8月以来的涨势。12月写字楼新盘的平均售价为14928.61元/平方米，环比上涨2.69%，是2012年度最高涨幅，同时价格也是本年度最高。
从区域来看，渝中区是重庆主城5大区域写字楼新盘平均售价最高的区域，为17808.88元/平方米，这与威斯汀酒店写字楼、环球金融中心、英利IFC等几个高售价的甲级写字楼有关，这几个高品质写字楼都位于渝中区的核心地段，一定程度上拉高了渝中区的整体价格水平。
此外，本月重庆在售的甲级写字楼平均售价为16433.60元/平方米，环比上涨2.73%。而乙级则下降8.55%为10424.97元/平方米。
土地市场：土地市场好戏连台 12月重庆主城31宗地成交
年末之际，由于宏观政策层面城镇化战略的提出，各房企纷纷看好下一年楼市，一边急上调年度目标，一边急拿地补仓。同时，年底也一直都是政府密集“放地”期，2012年全国土地市场总体平淡的格局也在4季度升温，在11月底以来，重庆土地市场上演了一轮“地王潮”。 据重庆土地交易中心统计不完全统计，12月总成交31宗土地，其中商住用地20宗，万科、金科、保利、晋渝、奥园、融创、渝高、成高等多家房企均有所斩获。重庆12月土地市场惊现多轮竞价、区县抢地、“新人入渝”、“新手入行”和高溢价等现象。
天联地产举牌到手软 最高竞价54轮次 终获鱼洞组团M15-4/01地块
天联地产夺得巴南区李家沱鱼洞组团龙洲湾M分区M15-4/01地块真所谓是过关斩将，突出重围。据了解，巴南区李家沱鱼洞组团龙洲湾M分区M15-4/01地块，成交总价为1.78亿元，楼面价为2142元/平米，溢价率为47.55%，属于二类居住用地，占地面积约33233平米，最大可建筑面积83082.5平方米，最终天联地产是在54轮激烈竞争后才把该地块收入囊中。
新手入行嫁豪门 重庆中甬落子大渡口
重庆中甬房地产开发有限公司成立于2012年，可以说是房产行业的新手，但是这位“新手”初嫁豪门表现不凡，以零溢价竞得大渡口区大渡口组团E分区E46-3-3/03号宗地，成交总价为6003万元，成交面积8036平米。
布局区县 本地大佬金科单月3次出手 圈地512200平米
继11月北部新区拿地后，重庆金科本月3次出手抢地，以成交总价79900 万元，分别斩获涪陵、江津、万盛共5宗地，共成交面积512200平米。其中，涪陵望宏路FL2012-02-29地块成交面积130423平米，成交总价33400万元；江津区几江城区1-1-02号地块成交158578.3平米，成交总价30543万元；万盛3宗地均位于万盛经开区黑山八角小城范围内，成交面积223200平米，成交总价16000万元。
最高溢价75% 沿海地产首次入渝就当“冤大头”
据不完全统计，12月份拍卖的土地溢价率均比较高，最高达75.00%，为北碚区北碚组团A分区A19-1/02、A25-1/02地块，最终被沿海地产竞得。据了解，由重庆群田置业竞得的北碚区北碚组团A分区，A72-1/02地块，溢价率55.33%，也相对比较高。此外，沿海地产是首次入渝，北碚区北碚组团A分区A19-1/02、A25-1/02地块也是其圈的第一块地。
2012年12月重庆土地出让一览表
2012注定是不平凡的一年，伴随着严厉的调控政策，房地产行业度过了并不容易的一年，城镇化会否成为行业发展的第二春还得骑驴看唱本。从上面的分析可知，不管是租赁市场、新盘销售市场，还是土地市场，重庆写字楼都呈现持续向好的趋势，都在向我们传递来年楼市向好的信息。同时，持续半年的上涨也给2013年重庆写字楼市场奠定了良好的基础，对于大多数行业人来说2013重庆写字楼市场时值得期待的。
