写字楼档次定位18指标

2012/8/21 10:14:15    来源：86写字楼网

摘要: 目前市场上写字楼产品非常丰富，我们在购买写字楼的时候如何来选择写字楼？如何来评价写字楼的价值呢？可以从位置、交通体系、外立面、公共空间、大堂、空调、得房率、网络接入、电梯、层高、物管费及其它使用成本、车位等18项指标来衡量写字楼的价值。

在住宅市场不断强调“以人为本”的同时，写字楼也正极力倡导“人性化、人情化、生态化办公”，随着我国经济持续快速的发展，对于高品质商用物业的需求不断增加，一系列全新的观念不断冲击着这个市场：中央商务区CBD、地标性物业、共享式商务空间、开放式生态化的办公环境、24小时的泛商务生活等等，使工作空间趋于多元化与模糊化，在交流沟通的基础上提高工作效率；通过空中花园、顶层全景观商务会所、保温隔热的玻璃幕墙、健康环保的空调系统、可直接开启的外窗，全方位的将自然光和清新的空气引入办公空间……通过调查和采访，本站编辑拟出未来衡量写字楼档次的18大重要指标，供大家参考。

一、位置决定价值
“位置决定价值”是不动产业开发及置业的不变法则，一个城市的远景规划在一定程度上也就决定了区域未来的价值，商用物业在位置的选择上尤为重要。对写字楼而言，位置的选择是置业首要考虑的指标。通常来说，高档写字楼(http://cq.86office.com)对极佳的地理位置、完善的区域配套、便利的公共交通有着极高的要求，同时商业交流的特殊性对于写字楼物业的区域集中性有较高的要求，中央商务区CBD目前在国内的发展就是一个鲜明的写照，如上海浦东的陆家嘴、北京的朝阳区、深圳的中心区、武汉建设大道的金融一条街等，以上的区域由于市政规划及核心的位置，使得整体写字楼的销售及租赁价格都远远高于其他的区域。

二、立体交通体系是商业交流的动脉
一个好的商用物业对于交通的便利性有着极高的要求，地面交通、地下交通以及与空中交通的距离都影响着写字楼品质的提升。传统的商用物业对于地面的交通依赖性极强，随着城市规模的不断扩大、人口的增加、车辆的增多，地面交通已经完全不能适应快速商务交流的需要，节约时间提高工作效率是每个现代人的需求，地下交通体系如地铁已经在国内众多的大城市开始进行。而空中交通如距离机场的距离是经常需要出差的人士必须要考虑的重要因素。立体的交通体系构筑成高品质写字楼的商务动脉。

三、外立面是“脸面”
作为入驻企业的“脸面”，写字楼的外立面的建筑风格、立面色彩、材料的选择显得非常重要。写字楼简洁气派的外立面就是它最好的广告，对于人的视觉第一感觉，好的外立面与写字楼的档次定位是相辅相成的，一些写字楼为了降低成本而在建筑外墙的装饰中采用较为廉价的材料，这种作法如能够符合项目的定位也无可厚非。但在写字楼的外观上必须注意的是一定要使建筑看上去“像”写字楼，万不可出现如阳台等有居家气息的设计，不仅会使商务氛围荡然无存，也将影响到楼内业主的公司形象。

四、公共空间合理化
公共空间包含休闲空间、会议空间、餐饮空间、大堂空间、绿化空间等。
目前国际流行的写字楼设计理念是将一些传统中属于办公室内的功能分离出来，延伸到整幢大楼的公共空间中去。譬如大堂要宽敞舒适，有供客户停留休息和商务会谈的区域；公共走道要美观大方，能够体现入驻企业品牌档次；会议室不一定要分散在每个楼层每间公司内，而是可以统一安排在整幢大楼的会议层，由大楼内企业共用；休闲空间要突破传统的“办公室＋公共走廊”的空间模式，提倡开放式办公环境，使得办公空间趋于模糊化，在办公区内应有更多的公共休闲空间及楼宇内立体绿化……凡此种种，都将扩大公用面积。表面上看降低了写字楼得房率，但实质上却提高了它的品质形象，同时也最大程度地优化了资源配置，有利于中小型企业控制商务成本，而这，正是人性化的具体表现。

五、大堂装修彰显档次
作为人们进入写字楼的必经之地，作为商务交流的第一场所，大堂的形象不仅代表着写字楼的形象，同时也代表着写字楼内各家公司的形象，对于高品质的大堂，从面积的规划、功能的划分、内空的高度、装修的风格、智能化的配置上都有极其严格的要求。如目前的写字楼大堂的面积不小于300平方米，功能上可以划分为商务功能和休闲功能，内空高度最低不低于5米，智能化的设施体现在全面性上。一些写字楼为节省成本而减少大堂面积的做法绝对是舍本逐末。其实在大堂的设计和装饰上不妨做得“夸张”一点，多一些公用面积和休闲空间，即使是中档项目也应该尽量做出高档的效果，这样会很大程度提升客户对项目的印象。

六、空调要求健康环保、使用便利、费用低廉
从目前市场上看，集中式的中央空调已经不符合健康环保的要求，在使用上也存在不能24小时办公的局限性，同时高昂的使用费用也使众多的中小企业负担加重。现在高档的写字楼对于空调的配置会采用复合的形式出现。如在大堂、标准层、电梯厅等公共空间采用环保型的中央空调，在办公单位内部配置分体空调或分户式空调，整体的档次没有降低，同时解决了客户要求24小时办公的需求，同时独立的空调系统也极大的降低了客户的使用费用。对于上半年非典流行时很多写字楼不开中央空调的尴尬也可以解决。
“全天候办公”概念是未来写字楼发展的主要趋势。

七、高实用率
一般的写字楼的实用率在60％左右，部分超高层的写字楼的实用率还达不到50％，客户在内部空间不够用的同时还要为高比例的公摊面积支付租金及使用费用，目前的高品质的写字楼会在建筑设计、功能划分上尽量考虑客户的需求，提高实用率，提升产品的性价比。

八、信息网络
21世纪是信息的时代，网络已经全方位地进入了人们的工作与生活，网络及其他信息的及时获取已经成为写字楼配置非常关键的一个因素，百兆入户、十兆上桌已经成为高品质写字楼的标准配置之一，同时内部电话、卫星电视等也将提升写字楼的品质。

九、电梯关系效率
作为写字楼内部的运输工具，电梯关系到楼内垂直交通是否高效，是提高公司工作效率的重要因素之一。虽然电梯对写字楼形象的影响很容易被忽略，但不可否认的是，电梯也是客户选择写字楼时非常关注的因素。电梯的数量、速度、轿箱的容量、是否群控等是关系写字楼品质的重要指标之一。电梯的设置应该在满足业主使用的前提下，尽量体现楼盘的档次。
目前武汉的中高档写字楼的电梯配置在5台左右，平均8000平方米拥有一部电梯，电梯的平均等待时间在3分钟。而资料显示，在上海平均4000?5000平方米拥有一部电梯，平均等待时间为45秒。

十、层高消除压抑感
写字楼的空间压抑是很多用户的共同感觉，目前的写字楼的建筑层高平均为3．15米，装修后的净高一般在2．1―2．4米左右，这个空间对于人的活动空间是不适合的。包括上海、深圳等在内的很多城市中高档写字楼的建筑层高为3．4米以上，装修后的净高在2．5―2．8米之间，有效地消除压抑感。

十一、使用成本
写字楼的费用除租金外，使用费用也是企业的一个主要负担，如目前武汉许多写字楼的租金在40―65元／平方米之间，而使用费用（含管理费＋中央空调费）在8―20元／平方米之间，占租金的20％―30％，已经成为企业支出的重要部分。低廉的使用费用一定能使企业放下沉重的包袱，轻装创商海。

十二、智能化配置
智能化配置的不完善是目前写字楼中存在的普遍现象，仅仅只有部分写字楼配置了监控系统。如何配置合适的智能化系统是高品质写字楼急需解决的问题，如楼内一卡通智能管理、全方位监控、户内紧急报警系统、背景音乐系统、内部电话系统、视频传播系统、消防报警系统等等。

十三、车位将成为重要筹码
写字楼的车位主要有两种形式，一是停车库，即供停放机动车的有形建筑物，包括封闭、敞开的单层、多层、底层及地下车库；二是停车场，主要指供停放机动车的露天停车场地。
早期的写字楼车位配比非常欠缺，汉口某写字楼大厦仅有8个车位，这8个车位还是专为领导人度身定制的；甚至有部分写字楼仅提供自行车棚。当然，这与当时的经济发展状况有着密切的关系。
90年代中后期出现的写字楼，除了泰合广场等少量写字楼有地下车库以外，包括建银、瑞通、信合、中信银行等在内的写字楼一般多在楼盘周边设计30―50个左右的泊车位，我们发现，正常上班时间，这些写字楼就会形成由汽车包围的局面，许多业主和访客常常苦恼于无处停车。
高品质的写字楼车辆配比应该在1：1．3，即一个企业应该有1．3个车位，这样的配比是可以有效解决停车难问题的。
写字楼停车位配备的不足加上逐年增长的汽车销量所引发的写字楼停车难问题日益突出，可以预见，写字楼车位问题将成为写字楼市场竞争胜负的重要筹码之一。

十四、楼名要有气势
所有的软硬件设施都具备的情况下，必须要有一个响亮易记的名称，虽然一个名字只是一个代号，但如“国际”、“商会”这样响亮而富有时代气息的楼名使用率颇高并受到企业的欢迎，就是因其贴切地营造了商务氛围，一个好的项目名称，在某种程度上代表了项目形象，也符合公司自身业务需求。

十五、健康，不得不谈的话题
健康环保是写字楼未来发展的重要特征，现代人对健康的要求越来越高，尤其是SARS曾一度引起全球的恐慌，长期工作于写字楼内的商务人士不得不对办公楼的通风、采光系统等这些与健康直接相关的硬件设施更为关注。
武汉德思勤房地产顾问有限公司营销总监梁勇刚介绍，首先，写字楼的位置是一个不容忽视的因素，这里的位置不是指简单的地理位置或交通位置，而是指周边空气质量符合标准、通风良好、采光良好的建筑位置。如果一个写字楼周围工厂林立，被废气环绕，充满“工业味”，即使它处于黄金地段，也会无人问津。
其次，建筑周边的氛围是健康标准中不可或缺的重要因素。建筑不仅仅是钢筋水泥的混合体，它同样具有生命，而这种生命力要靠它周围环境氛围的熏染。
第三，产品自身所具有的特点在健康标准中占据举足轻重的位置，例如产品结构，为了预防交叉感染，许多写字楼都把外开窗改成内拉窗，同时采用玻璃幕墙，使之完全平开，让办公室全面接触室外空气；又例如空调设置，不同写字楼都应根据不同的建筑形态寻找最佳的送风方式；层高要彻底排除小空间带来的压抑和沉闷的感觉；防晒、防反射、隔音、隔热等环保型建材也将被得以广泛应用；板式写字楼设计，进深短、采光好，有充足的阳光，既节约了能源，又解决了通风和保证了健康问题。
第四，景观也为健康写字楼增添系数。白领阶层每天都在一种高压强度的状态下工作，所以他们容易产生压抑感，也需要一种事物使他们放松心情，或是激发他们的工作兴趣和创作灵感。这就要求写字楼周围要有一定的绿化景观。

十六、优美的景观提升写字楼的附加值
良好的景观包括先天的自然景观和自身营造的人文景观，未来写字楼的一大特点是更注重选择有优良景观的地段和自身楼内的景观营造。国际上许多先进的超高层写字楼皆以在优美的自然景观和城市建筑群为主要景观面，以彰显“君临天下”的气魄。内部景观的营造，一方面是为弥补外部景观欠缺而作充分考虑，另一方面也是为满足国际化商务需求中的共享、交流、休闲功能而做的人性化考虑，例如生态型阳光大堂、景观会议中心等，都是未来写字楼的局部体现。
所以，对写字楼开发来说，临湖临江临公园将是一大趋势，而此类写字楼也将是各类公司拥趸的对象。
十七、人性化、个性化物管服务是软竞争
人性化、个性化是写字楼服务的核心。现代企业不仅要求写字楼能极大地满足其商务办公的需要，还很注重办公环境对企业文化的培养作用，要求处处体现对员工的关怀。新型企业以智力型办公为主，员工用脑时间长，办公时间相对较为灵活，需要更多的休闲空间和人与人交流的环境。
另据调查，目前有一定数量的企业更愿意在酒店办公，他们认为，酒店所提供的服务更人性化。
据一长期在酒店办公的某公司负责人介绍，酒店的服务是写字楼服务远远赶不上的，例如它提供24小时服务，而很多写字楼到晚上12点以后就关电梯，那么加班的员工进出都不方便。
所以，写字楼开发商要想将这样的客户从酒店“请”出来，还得在服务上下功夫。从某种程度上来说，服务水平将成为制约写字楼开发、经营效益的重要因素。未来决定商务写字楼项目开发经营效益以及与酒店的竞争中，以人性化的物业管理为代表的软因素将越来越重要。
十八、 24小时泛商务生活是发展的趋势
现在全球化的商务越来越普及，同时加班的需要也越来越多，如何与地球另一半的商务伙伴进行商务交流，如何能够在凌晨2点以后继续使用办公空间是目前众多客户面临的实际问题，而下午6点之后关空调、12点之后停电梯的现象在目前的写字楼中屡屡出现，如何能解决客户24小时的办公需求，同时在空调、饮食、休闲、安全上满足客户的不同需求是目前高品质写字楼必须要考虑的问题