重庆写字楼租赁市场，整体价格小幅上涨
2012/3/2 9:36:24 来源：
摘要: 根据对重庆写字楼2011年全年租赁市场统计分析，重庆写字楼租赁市场总体上涨，但涨幅不大。2012年，重庆明年将有大量高档写字楼进入市场，重庆高端写字楼租赁市场前景看好。
2011年全国住宅市场在限购、限贷等调控政策的制约之下，住宅市场发生了的变化，成交量至今仍无太大起色，大部分人持币观望；市场需求持续萎缩，“金九银十”销售旺季不旺，住宅市场趋冷。与住宅市场成交持续回落相对应的是商业地产—写字楼销售市场的火热。据全策机构数据统计，2011年1月，重庆写字楼租金为49.86元/平方米·月，12月为57.45元/平方米·月，租赁市场整体呈上涨势头，但涨幅不大，上涨15个百分点。
2011年重庆写字楼租赁走势（2011.01-2011.12）
数据来源：全策机构
从上图重庆各级写字楼租金走势图来看，甲级写字楼、乙级写字楼和高档公寓在经过6月份上涨之后，至第三季度，租金较年初略有上涨。究其原因，由于写字楼售价快速攀升，业主普遍对租金收入期待较高，宁愿物业招租期被延长也不倾向于对租金作出更多折让，而应租者又不愿付更多的租金，以至于写字楼租金平稳发展。数据显示，2011年重庆甲级写字楼至今年第4月份以来，租金持续在73元/平方米·月上下波动，至第7月份更是创下4月份以来的新低。纵观整个重庆写字楼市场，2011年平均租金为57.10元/平方米·月；乙级写字楼年平均租金为49.18元/平方米·月，较1月上涨17个百分点，高档公寓年平均租金为41.31元/平方米·月，较1月上涨16.83%。
就区域来说，江北区由于受政府政策扶持以及独特的区域优势，近年来发展态势良好，已成为各大开放商投资之黄金区域及企业理想的办公之地。因此，江北区写字楼租金居重庆写字楼榜首，渝中区为57.27元/平方米·月，江北区为64.66元/平方米·月，较渝中区高出12个百分点，两个区域甲级写字楼租金基本持平。就甲级写字楼数量而言，两个区域均为8栋；由于两江新区的成立，渝北区作为其核心区域，是重庆未来的行政中心，其区位优势十分明显。市人大、市高级法院等40余家市级机关和中央驻渝单位的办公场所纷纷入驻渝北，市政府和市政协的办公场所规划在渝北。由此烧旺了渝北写字楼。2011年渝北区租金均价为59.63元/平方米·月，居重庆主城各区域租金第二；南岸区区域经济发展迅速，加上新入伙写字楼租金的拉动，南岸区写字楼年租金均价为54.30元/平方米·月。值得注意的是，2011年底，南岸区存量房市场新加入2个，分别为会展中心旁的5T写字楼—国汇中心以及协信城。2012年南岸区投入存量房市场的楼盘预计只有上海城·嘉德中心2号。目前，南岸区正在修建的甲级写字楼有南滨路的皇冠国际，项目主体工程已完工。
市场需求强劲，重庆写字楼空置率跌9%
2011年，根据全策机构|写字楼的数据显示，2011年新增企业选址客户急剧增加，这表明自用型企业选址受新政影响较小。从另一方面来说，写字楼是企业的刚性需求，加之，重庆市政府、各区政府对企业落户重庆、落户主城的税收补贴以及其它各种政策优惠，吸引了大批量有实力的企业落户选址重庆主城，因此，重庆写字楼市场需求态势良好。据相关数据显示，2011年末市场空置率已由年初的29.4%下降为20.4%，降幅达9个百分点，其中有新供应加入的南岸区和渝北区，区域年末空置率分别较年初大幅下降约20个百分点。
从写字楼需求面积来看，面积200㎡—350㎡一直占据市场需求面积主导，约占32%，其次为100㎡—200㎡，约占23%，350㎡—500㎡约占14%，100㎡以下所占比例相对较小，约为9%，500㎡—1000㎡需求约占14%，1000㎡以上对企业实力要求较高，也相对较少，约占8%；从需求区域来看，江北区、渝北区、渝中区为活跃区域，其次为南岸区，最后为九龙坡区。
由于“新国八条”出台未涉及非住宅市场，造成写字楼市场更加朦胧、更加模糊，直接导致投资者很难作出决定，从而使各大楼盘业绩不佳；但“新国八条”也使更多的投资资金流向写字楼，更多、更好的写字楼项目正处于拟建、在建、在售中。据不完全统计，重庆2012年将有15万放甲级写字楼入市，主要分布与江北区、渝中区和渝北区，其他区域相对较少。
写字楼租金现象分析
在2011年的租赁市场表现中，渝中区、渝北区和江北区各区发挥独自的优势，吸引广大企业落户选址其区域，各大区域选址活动均极为活跃，具体租金从高到低排列表现为为江北区、渝北区、渝中区。江北区写字楼租金平均水平高于其它各大区域，其主要原因是去年新交付了数栋位置、配置都很高的楼盘，主要在观音桥商圈以及高端定位的江北嘴；这几栋新交的楼盘，硬件配置高、地段极佳，以致带动了整个江北区的平均租金；在重庆存量写字楼体量最大的渝中区，虽然解放碑老牌高端写字楼租金一直居高不下，但喻中区老楼、旧楼体量太大，导致整个区域平均租金水平不能提高，这是主要原因；渝北区因国家政策、规划等因素在近两年成了众企业选址的新宠，不过由于该区域内写字楼集中地区工作、生活配套目前还不够成熟，以至于其租金水平未达到更主水平，但未来该区域大量写字楼升值空间还很大。
未来几年重庆甲级写字楼市场将迎来大规模的新增供应，预计2012年将投入使用的写字楼有：渝中区的龙湖·时代中心、万科中心、新干线大厦、重庆村一号、重庆总部城1号楼；江北区九街高屋、伊美金域、通用时代；渝北区的上峰·上座重庆涉外中心、贝蒙盘古、金开协信中心等。
与住宅市场一样，写字楼作为企业的“钢需”，再加上中国鼓励自主创业以及重庆市政府、各区政府对国外大企业落户重庆、选址重庆的税收补贴以及其他优惠政策，将吸引大批实力企业落户。因此，写字楼“被需要”的现象将持续，写字楼租赁前景被看好。
