全策：2011年第四季度存量房销售市场分析

2012/2/15 14:37:08    来源：

摘要: 第四季度重庆主城甲级写字楼存量房新增4栋，共35栋，新增存量房面积约9.79万平方米，包括渝中区南岸区的国汇中心，渝北区两江星界A座、上峰•上座、中渝都会9号，使主城区甲级写字楼总存量房面积达到128.96万平方米，环比新增8.21%。甲级写字楼仍然分布在渝中区、江北区、渝北区（含北部新区）、南岸区（含经济技术开发区）、九龙坡区（含高新区）这五个行政区域内，沙坪坝区、大渡口区仍无甲级写字楼存量房存在。

1、甲级写字楼存量房销售动态
      第四季度重庆主城甲级写字楼存量房新增4栋，共35栋，新增存量房面积约9.79万平方米，包括渝中区南岸区的国汇中心，渝北区两江星界A座、上峰•上座、中渝都会9号，使主城区甲级写字楼总存量房面积达到128.96万平方米，环比新增8.21%。从甲级写字楼分布情况来看，仍然分布在渝中区、江北区、渝北区（含北部新区）、南岸区（含经济技术开发区）、九龙坡区（含高新区）这五个行政区域内，沙坪坝区、大渡口区仍无甲级写字楼存量房存在，具体分布见图十七所示的第四季度主城各区甲级写字楼存量房分布图。渝北区领先于其他各区，甲级写字楼存量房有40.08万平方米，新增7.47万平方米，占总存量房市场的31.79%；南岸区新增1栋甲级写字楼，为位于会展中心旁的国汇中心，新增体量为2.36万平方米，甲级写字楼体量共为18.75万平方米，占比为14.54%；其余各区无新增甲级存量房，其中，渝中区甲级写字楼存量房体量仍为30.63万平方米，占比为23.75%；江北区存量房体量为26.21万平方米，占比为20.32%；九龙坡甲级写字楼体量仍为13.33万平方米，占比为10.34%。

图十七：第四季度主城各区甲级写字楼存量房分布图（单位：万平方米）

       第四季度甲级写字楼存量房销售均价为16,450元/平方米，环比下降0.71%，10-12月份走势见图十八所示的2011年10-12月份重庆甲级写字楼存量房销售均价走势图，从图上来看，10月份较9月份价格有所上涨，为16850元/平方米，环比上涨0.51%；11月份下降万恶哦16351元/平方米，环比下降1.38%；12月份销售均价持续下降，为16216元/平方米，环比下降1.38%。

图十八：2011年4-12月重庆甲级写字楼存量房销售均价走势图（单位：元/平方米）

 

    从图十九所示的2011年1-9月份重庆主城各区甲级写字楼存量房销售均价走势图来看，渝北区甲级写字楼存量房销售均价仍领先于其他区域，是第三季度主城各区价格唯一一个在20,000元/平方米以上的区域，其次仍为江北区，销售均价区间为17,500-19,500元/平方米，渝中区在本季度超过南岸区位居第三位，销售均价区间为14,500-17,000元/平方米，南岸区本季度价格下降比较大，销售均价区间为13,500-17,000元/平方米，九龙坡区仍处市场低位，销售均价仍在10,000元/平方米以下。
 

图十九：2011年4-12月重庆主城各区甲级写字楼存量房销售均价走势图（单位：元/平方米）

      从图十九来看，渝中区第四季度甲级写字楼存量房销售均价为16,425元/平方米，环比上涨2.42%，整体呈上升趋势。10月份销售均价为16,473元/平方米，环比下降1.33%，11月份销售均价为16,349元/平方米，环比下降0.75%，12月份销售均价16,453元/平方米，环比上涨0.64%。江北区第四季度甲级写字楼存量房销售均价为18,599元/平方米，环比下降0.18%。10月份销售均价为18,669元/平方米，下降2.37%，10月份销售均价为18,447元/平方米，环比下降1.19%，12月份销售均价为18,681元/平方米，环比上涨0.12%，市场波动不大。渝北区第四季度甲级写字楼存量房销售均价为17,814元/平方米，环比下降16.46%，整体呈下降趋势。主要由于本季度有3栋甲级写字楼加入存量房市场，拉低本季度甲级写字楼销售均价。10月份销售均价为21,249元/平方米，环比下降0.78%，11月份销售均价为21,384元/平方米，环比上涨0.64%，12月份销售均价为17796元/平方米，环比下降16.78%，下降幅度大，主要由于12月份新加入的3个存量房，拉低本月存量房销售均价。其中，新加入楼盘有两江星界A座，销售均价为8500元/平方米，上峰•上座为13500元/平方米，中渝都会9号为14000元/平方米；南岸区第四季度甲级写字楼存量房销售均价为17,023元/平方米，环比上涨14.50%，整体呈下降趋势，主要由于国汇中心的加入，销售均价为21000元/平方米，抬高了南岸区甲级写字楼均价。10月份销售均价为16,345元/平方米，环比上涨18.70%，11月份销售均价为15,808元/平方米，环比下跌3.29%，12月份销售均价为16,946元/平方米，环比上涨7.20%，从区域内甲级写字楼的销售情况来看，第四季度位于南滨路的重庆国际金融中心仍无物业可售，本季度又有2个楼盘加入新盘市场，致使目前南岸区在售甲级写字楼新盘较少。九龙坡区第四季度甲级写字楼存量房销售均价为9,828元/平方米，环比上涨0.28%，10月份销售均价为9,784元/平方米，环比上涨0.10%，11月份销售均价为9,878元/平方米，环比下跌0.96%，12月份销售均价为9,822元/平方米，环比下降0.57%，整体降幅不大，对整个市场的影响较小。
2、乙级写字楼存量房销售动态
      第四季度重庆主城乙级写字楼存量房有2栋新增，共32栋，主城区乙级写字楼总存量房新增面积为4.06万平方米，为135.18万平方米。从乙级写字楼分布情况来看，分布在渝中区、江北区、渝北区（含北部新区）、南岸区（含经济技术开发区）、九龙坡区（含高新区）这五个行政区域内，沙坪坝区、大渡口区无乙级写字楼存量房存在，具体分布见图二十所示的第四季度主城各区乙级写字楼存量房分布图。渝北区本月存量房新增1栋，新增面积为1.07万平方米，仍领先于其他各区，乙级写字楼存量房共有57.97万平方米，占比为42.88%；南岸区亦新增存量房1栋，新增面积为3万平方米，南岸区乙级存量房总体量为9.75万平方米，占总乙级存量房市场的7.21%，占比最小；其他几区无新增楼盘，渝中区乙级写字楼存量房体量为34.40万平方米，占比为25.45%；江北区乙级写字楼存量房体量为25.55万平方米，占比为18.90%；九龙坡区乙级写字楼体量为10.50万平方米，占比下降到8%；南岸区乙级写字楼体量为6.75万平方米，只占7.77%。

 
图二十：第四季度主城各区乙级写字楼存量房分布图（单位：万平方米）

      第四季度乙级写字楼存量房销售均价为10,454元/平方米，环比上涨1.19%，4-12月份走势见图二十一所示的2011年4-12月份重庆乙级写字楼存量房销售均价走势图，从图上来看，10月份、11月份的涨幅均不大，12月份乙级写字楼存量房销售均价有小幅下降。10月份销售均价为10,483为10,109元/平方米，环比上涨0.09%，11月份销售均价为10,575元/平方米，环比上涨0.87%，12月份销售均价为10,455元/平方米，环比下降1.13%。
 

图二十一：2011年4-12月重庆乙级写字楼存量房销售均价走势图（单位：元/平方米）

 

      从图二十一所示的2011年4-12月份重庆主城各区乙级写字楼存量房销售均价走势图来看，渝北区乙级写字楼存量房销售均价仍领先于其他区域，销售均价区间为11,000-12,500元/平方米，走势上升较大，其次仍为江北区，销售均价区间为10,000-12,000元/平方米，渝中区销售均价区间为10,000-10,500元/平方米，九龙坡区销售均价区间为8,000-8,500元/平方米，南岸区处于市场最低位，销售均价在7,500-8,500元/平方米之间，为主城区乙级写字楼存量房销售均价最低的区域。

 

图二十二：2011年4-12月重庆主城各区乙级写字楼存量房销售均价走势图（单位：元/平方米）

 

     从图二十二来看，渝中区第四季度乙级写字楼存量房销售均价为10,207元/平方米，环比下降1.32%。10月份销售均价为10,208元/平方米，环比下降1.39%，11月份销售均价为10,210元/平方米，环比上涨0.02%，12月份销售均价10,204元/平方米，环比下跌0.06%，季度内波动不大。江北区第四季度乙级写字楼存量房销售均价为11,607元/平方米，环比上涨6.03%，整体呈上升趋势。10月份销售均价为11,427元/平方米，环比上涨2.45%，11月份销售均价为11,684元/平方米，环比上涨2.25%，12月份销售均价为11,709元/平方米，环比上涨0.21%，季度内销售均价稳步上升。渝北区第四季度乙级写字楼存量房销售均价为11,550元/平方米，环比下降2.18%，10月份销售均价为12,170元/平方米，环比下降0.98%，11月份销售均价为12352元/平方米，环比上涨1.50%，12月份销售均价为11,514元/平方米，环比上涨下降6.78%。南岸区第四季度乙级写字楼存量房销售均价为8,470元/平方米，环比上涨18.40%，10月份销售均价为7,190元/平方米，环比上涨0.88%，11月份销售均价为7,301元/平方米，环比上涨1.54%，12月份销售均价为8,415元/平方米，环比上涨15.26%，是主城5大区域中上升幅度最大的区域。九龙坡区第四季度乙级写字楼存量房销售均价为8,495元/平方米，环比上涨4.11%，10月份销售均价为8,577元/平方米，环比下跌4.94%，11月份销售均价为8,456元/平方米，环比下降1.41%，12月份销售均价为8,451元/平方米，环比下降0.06%。
3、商务公寓存量房销售动态
      第四季度重庆主城商务公寓存量房无新增，有16栋，主城区商务公寓总存量房面积为59.22万平方米。从商务公寓分布情况来看，分布在渝中区、江北区、渝北区（含北部新区）、南岸区（含经济技术开发区）、九龙坡区（含高新区）这五个行政区域内，沙坪坝区、大渡口区无商务公寓存量房存在，具体分布见图二十三所示的第四季度主城各区商务公寓存量房分布图。各大区域高档公寓存量房面积无变化，渝北区商务公寓存量房有19.18万平方米，占比为33%；渝中区商务公寓存量房体量为6.00万平方米，占比为10%；江北区商务公寓存量房体量为17.90万平方米，占比为30%；南岸区商务公寓体量为11.14万平方米，占比为19%；九龙坡区商务公寓体量为5.00万平方米，占比为8%。

图二十三：第四季度主城各区商务公寓存量房分布图（单位：万平方米）

      第四季度商务公寓存量房销售均价为10,059元/平米，环比下降1.40%，4-12月份走势见图二十四所示的2011年4-12月份重庆商务公寓存量房销售均价走势图，从图上来看，10月份、11月份的销售均价下跌，12月份上涨。10月份商务公寓存量房销售均价为9,852元/平方米，环比下跌2.85%，11月份销售均价为9,816元/平方米，环比下降0.36%，12月份销售均价为9,877元/平方米，环比上涨0.62%。
 

图二十四：2011年4-12月重庆商务公寓存量房销售均价走势图（单位：元/平方米）

 

      从图二十五所示的2011年4-12月份重庆主城各区商务公寓存量房销售均价走势图来看，第四季度江北区商务公寓存量房销售均价均未超过12,000元/平方米，其次是渝中区，销售均价区间为11,000-12,000元/平方米，南岸区销售均价区间为10,000-11,600元/平方米，渝北区销售均价区间为8,500-9,000元/平方米，九龙坡区销售均价区间为7,500-7,700元/平方米。
 

图二十五：2011年4-12月重庆主城各区商务公寓存量房销售均价走势图（单位：元/平方米）

 

      从图二十五来看，渝中区第四季度商务公寓存量房销售均价为12,649元/平方米，环比上涨1.44%，10月份销售均价为11,448元/平方米，环比上涨6.25%，11月份销售均价为11,823元/平方米，环比上涨3.28%，12月份销售均价11,640元/平方米，环比下跌1.55%。江北区第四季度商务公寓存量房销售均价为11,788元/平方米，环比下降6.02%，整体呈下降趋势。10月份销售均价为11,660元/平方米，环比下跌5.22%，11月份销售均价为11,724元/平方米，小幅上涨0.55%，12月份销售均价为11,860元/平方米，环比上涨1.16%。渝北区第四季度商务公寓存量房销售均价为8,942元/平方米，环比上涨0.91%，整体上升呈趋势。10月份销售均价为8,973元/平方米，环比上涨0.49%，11月份销售均价为8,973元/平方米，环比下降0.38%，12月份销售均价为8,915元/平方米，环比下降0.27%。南岸区第四季度商务公寓存量房销售均价为10,475元/平方米，环比下降9.29%，下降幅度略大。10月份销售均价为10,552元/平方米，环比下降8.36%，11月份销售均价为10,299元/平方米，环比下降2.40%，12月份销售均价为10,574元/平方米，环比上涨2.67%。九龙坡区第四季度商务公寓存量房销售均价为7,131元/平方米，环比下降6.42%，10月份销售均价为7,245元/平方米，环比下跌5.03%，11月份销售均价为7,007元/平方米，环比下降3.29%，12月份销售均价为7,142元/平方米，环比上涨1.93%。